Если ваша земля в границах «красных линий»

   Между тем зачастую граждане, намереваясь приобрести у государства в собственность земельный участок под принадлежащими им объектами недвижимости, неожиданно для себя узнают, что данный земельный участок находится за границами «красных линий», утверждённых в составе градостроительной документации.

   В этом случае публичный собственник отказывает в приватизации такого земельного участка, указывая в качестве правового основания положения п. 8 ст. 28 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 2, п. 5, п. 7 ст. 27, п. 4 ст. 28 ЗК РФ, поскольку земельный участок в границах «красных линий» является землёй, ограниченной в обороте.

   Арбитражные суды, рассматривая требования собственников объектов недвижимости о реализации исключительного права на приватизацию земельных участков и руководствуясь п. 11 ст. 1 ГсК РФ, приходят к выводу о том, что земельный участок, находящийся за «красными линиями», является территорией общего пользования, в том числе и в случае, если территория в границах «красных линий» только запланирована для перспективного развития улицы. Поэтому собственникам зданий, строений и сооружений отказывают в праве на приватизацию земли.

   Пункт 11 ст. 1 ГсК РФ определяет «красные линии» как линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования.

   По смыслу этого определения сам по себе факт утверждения «красной линии» не придаёт участку статус участка общего пользования: такие линии лишь ограничивают территории, которые либо уже являются землями общего пользования, либо могут стать ими в перспективе. Отсюда следует вывод: само по себе утверждение «красных линий» никак не отражается на правовом режиме земельного участка. Так, в определении Высшего арбитражного суда РФ от 24 февраля 2011 года № 11626/09 отмечено, что выделение «красными линиями» планируемого к строительству проезда через земельный участок, принадлежащий на праве собственности частному лицу, не нарушает прав и законных интересов собственника участка, поскольку не означает изъятия участка и не свидетельствует о его разделении.

   Закономерно возникает вопросе, если «красные линии» никак не отражаются на правовом режиме земельного участка, что признают арбитражные суды, то почему эти суды рассматривают установление таких линий как препятствие реализации предусмотренного ст. 36 ЗК РФ права на приватизацию земельных участков.

    Отметим, что общие суды занимают по рассматриваемому вопросу иную позицию. Так Верховной суд РФ в определении от 27 октября 2009 года № 11-В09-19 указал, что запрет на приватизацию распространяется только на те участки, которые фактически относятся к землям общего пользования, то есть уже заняты площадями, скверами, пляжами и пр. Если же на участке расположен объект, принадлежащий частному лицу, такой участок территорией общего пользования не является, причём и в том случае, если утверждённая в установленном порядке градостроительная документация предполагает размещение на этом месте дороги, площади или иного открытого для всеобщего доступа объекта.

   По нашему мнению, подход, выраженный Верховным судом РФ, является более обоснованным и соответствующим принципам земельного законодательства.

   Так, согласно п. 8 ст. 28 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат отчуждению в частную собственность земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты), что корреспондирует положениям п. 12 ст. 85 ЗК РФ. В свою очередь пп. 13 п. 5 ст. 27, п. 4 ст. 28 ЗК РФ исключают возможность приватизации земельных участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

    В силу п. 12 ст. 1 ГсК РФ под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Содержание приведённой нормы позволяет выделить два признака земельного участка общего пользования:

а) участок, не закрытый для общего пользования;

б) участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

При отсутствии любого из этих признаков земельный участок не может считаться территорией общего пользования.

Таким образом, из систематического толкования положений ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 12 ст. 1 ГсК РФ следует, что запрет на приватизацию земельных участков распространяется только на те земельные участки, которые уже заняты площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования. При этом земельное законодательство не содержит положений, ограничивающих право гражданина на получение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов капитального строительства, дорог, улиц и т. д.

Не могут земельные участки, запланированные для перспективного развития улиц путем размещения на них объектов общего пользования, рассматриваться и в качестве земельных участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Резервирование земельного участка является в соответствии со ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ одним из видов ограничений прав на землю и подлежит согласно п. 6 ст. 56 ЗК РФ государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При отсутствии такой регистрации резервирование земельного участка не может считаться установленным только в силу того, что градостроительной документацией соответствующая территория включена в границы «красных линий».

Таким образом, применительно к земельным участкам, расположенным в пределах «красных линий», но по смыслу ст. 262 ГК РФ не являющихся территориями общего пользования, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам и организациям на праве частной собственности, существуют принципиально различные подходы к толкованию одних и тех же норм земельного и градостроительного законодательства в практике арбитражный судов и судов общей юрисдикции.

Однако в свете грядущего объединения высших судебных инстанций полагаем, что в перспективе однообразный подход к решению изложенного вопроса наконец-таки будет выработан.