В каких случаях земельный участок, принадлежащий государству, может быть предоставлен в аренду без проведения торгов

Один из спорных вопросов: вправе ли организация — собственник недвижимости требовать заключения с ней договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, без проведения торгов и как преодолеть отказ в заключении такого договора?

По действующему законодательству собственник недвижимого имущества обладает исключительным правом на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость, без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределённый срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключённому без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. При этом собственник недвижимости, расположенной на государственном участке, сохраняет за собой право требовать заключения договора на новый срок по правилам, определённым ст. 39.6 ЗК РФ.

Порядок перезаключения договора на новый срок без проведения торгов также предусмотрен ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения; собственникам зданий, сооружений, помещений в них, то юридическое лицо, являющееся арендатором находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеет право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в случае если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

При этом юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1—30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Ст. 39.14, 39.17 ЗК РФ закреплён порядок предоставления, в том числе в аренду, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка с указанием его кадастрового номера, основания предоставления земельного участка без проведения торгов, вида права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок; цели использования земельного участка. Согласно п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные пп. 1 и 4-6 п. 2 ст. 39.15 названного Кодекса. Представление указанных документов не требуется в случае, если они направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Как установлено п. 5 ст. 36.17 ЗК РФ, в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки либо подготавливает и направляет проекты договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком на их подписание, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса.

Полученные заявителем проекты договоров должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение 30 дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» разъяснено, что к бездействию относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами). К бездействию, в частности, относится нерассмотрение обращения заявителя уполномоченным лицом.

Следовательно, ненаправление в адрес заявителя проекта договора является нарушением (бездействием), которое может быть оспорено в суде. При этом необходимо отметить, что основания, по которым может быть отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ, и их перечень является исчерпывающим. То есть основания отказа в предоставлении участка в аренду не могут быть выдвинуты произвольно, например, не может быть отказано в заключении договора со ссылкой на то, что ранее арендатором были допущены нарушения порядка внесения арендных платежей.

В случае безосновательного (с точки зрения закона) отказа заявителю необходимо обратиться в суд с требованием о признании незаконным бездействия госоргана.