Как часто и в каком объёме может меняться арендная плата за земельный участок, находящийся в публичной собственности

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за такие участки устанавливается уполномоченными органами государственной власти или органом местного самоуправления.

Приказом Минэкономразвития РФ от 2 июня 2012 года № 322 установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земель, отнесённых к инфраструктуре порта. Таким образом, размер арендной платы определяется нормативно (регулируемая арендная плата).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества). Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения такого договора изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании его кадастровой стоимости, федеральные органы исполнительной власти предусматривают возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции не проводится.

Предусмотрено два механизма изменения арендной платы по договору аренды земли, находящейся в собственности РФ: увеличение на уровень инфляции; изменение кадастровой стоимости (независимо от увеличения или снижения).

Однако каждый из этих случаев является нормативно регулируемым. Поэтому при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой стоимости должна производиться индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. В случае изменения кадастровой стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

В случае если к договору аренды земельного участка применяется регулируемая арендная плата, порядок определения её размера, утверждённый нормативным правовым актом уполномоченного органа, для таких договоров устанавливается с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок ещё не был установлен.

Согласно пп. 19 и 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, арендодатель по договору, к которому применяется регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, независимо от направления в адрес арендатора уведомлений об изменении размера арендной платы в связи с применением коэффициента инфляции или размера кадастровой стоимости, новая арендная плата применяется с момента, когда она должна быть изменена. В связи с этим направление каких-либо уведомлений не является обязательным. Отсутствие соответствующего уведомления от арендодателя не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Даже в тех случаях, когда договором предусматривается обязанность арендодателя своевременно производить перерасчёт арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

В зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит изменению начиная с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Однако в случае установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости объекта изменённая стоимость применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.