Правовое поле

Правовое поле 

Построил самовольно — под снос

Бизнес-газета «Наш регион — Дальний Восток» № 02–03 (81), февраль 2013

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

   Правовой режим самовольной постройки распространяется и на результаты осуществления самовольной реконструкции, на что обращено внимание в п. 28 постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года.

Пунктом вторым этой же статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Таким образом, самовольная постройка (к каковой следует относить и объект недвижимости, возникший в результате самовольной реконструкции) не является объектом гражданских прав.

   Так, в постановлении Федерального арбитражного суда РФ № Ф03-3075/11 от 12 июля 2011 года суд кассационной инстанции признал законными судебные акты нижестоящих судов об отказе истцу о выделе в натуре доли из общего недвижимого имущества, указав на то, что после регистрации права общей долевой собственности на данный объект лицами, за которыми было зарегистрировано право собственности, произведена его реконструкция, в результате чего возник новый объект. Он имеет иные характеристики, чем объект, права на который зарегистрированы за сторонами, и имеет признаки самовольной постройки, которая не является объектом гражданских прав. В том числе и права собственности, формой реализации которого является раздел общего имущества в натуре. 

   В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законом. Однако в отношении объектов самовольной реконструкции высшими судебными инстанциями разъяснено иное — суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Нужно учитывать, что снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда, а с иском о сносе самовольной постройки могут обратиться в суд как собственник или иной законный владелец земельного участка, на котором осуществлено строительство, так и прокурор (ст. 52 АПК РФ, ст. 45 ГПК РФ), орган, осуществляющий строительный надзор, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки (ст. 305 ГК РФ). При этом если законному владельцу земельного участка достаточно доказать, что соответствующий объект является самовольной постройкой, то иные лица, имеющие право на предъявление соответствующих исков, должны доказывать и факт нарушения их прав или прав лиц, в интересах которых они обратились в суд. 

   Например, прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением 

исключительно гражданского права законного владельца земельного участка, но ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также необходимо учитывать, что самовольными постройками могут быть признаны только объекты недвижимости (за исключением жилых домов) возведенные после 1 января 1995 года, поскольку ранее действовавшее гражданское законодательство такого института, как самовольная постройка, применимого ко всем объектам недвижимости, не предусматривало. Ст. 109 ГК РСФСР предусматривала возможность признания в качестве самовольной постройки только индивидуального жилого дома или дачи. Соответствующая правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 12048/11 от 24 января 2012 года. 

В п. 5 информационного письма № 143 от 9 декабря 2010 года Президиум Высшего арбитражного суда РФ также разъяснил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

   Таким образом, сама по себе государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, которая в силу ст. 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством наличия зарегистрированного права, не создает гарантии того, что в будущем соответствующий объект недвижимости не будет признан самовольной постройкой, если ранее в процессе его строительства были допущены нарушения, указанные в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Полагаем, что подобный подход без предоставления гарантий защиты прав добросовестных приобретателей такого имущества и без установления сроков исковой давности в отношении соответствующих требований не способствует стабильности гражданского оборота, снижению рисков совершения сделок по приобретению недвижимого имущества. Создаются также возможности для злоупотребления правом со стороны различных субъектов, в том числе и органов местного самоуправления, уполномоченных в соответствии со ст.ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ выдавать разрешения на строительство и ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию. 

Последние темы раздела 

Темы последних номеров 

Пояснения к новшествам законодательства дает наш постоянный консультант, генеральный директор ЗАО «Центр юридической защиты предпринимателей» Елена Анатольевна КЕДЯ

ОФИЦИАЛЬНО.

На основании Федерального закона «О средствах массовой информации» мы просим считать публикацию «Рейдерство по-колымски?», размещённую в бизнес-газете «Наш регион — Дальний Восток» (№ 9 (139), сентябрь 2018 года) ОФИЦИАЛЬНЫМ ЗАПРОСОМ:


• заместителю Председателя Правительства РФ — полномочному представителю Президента РФ

в Дальневосточном федеральном округе Ю. П. ТРУТНЕВУ,

•… читать полностью >
 
Эра милосердия

Самое тёплое место на Полюсе холода

Без аналогов Наверное, даже не стоит говорить, какое представление складывается о детдомах у большинства людей, не имеющих к этим учреждениях никакого отношения. Картинка выводится из образа серого… читать полностью >

 
ДВ-Видение
 
Новости партнеров

© ООО «Бизнес-медиа «Дальний Восток», 2013–2017.

Официальный сайт печатного издания «Бизнес-газета «Наш регион — Дальний Восток»
Свидетельство о регистрации: ПИ № ФС77‒62577 от 31 июля 2015 года.
Все права защищены и охраняются законом. При полном или частичном использовании материалов
ссылка на Бизнес-газету «Наш регион — Дальний Восток» (http://biznes-gazeta.ru) обязательна.
Автоматизированное извлечение информации сайта запрещено.
Все замечания и пожелания присылайте на bmdv@mail.ru.
Офис редакции находится по адресу: г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 210, оф. 202, 203, 204.
Следите за нами:
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru