Договор аренды или оказание услуг?

 Законом были установлены правовые основы организации розничных рынков, организации и осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.

В частности, ст. 15 указанного закона предусмотрено, что торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам по договорам о предоставлении торговых мест.

Данная норма, закрепленная в Законе о рынках в отрыве от положений гражданского законодательства, породила различные подходы к правовой квалификации договора о предоставлении торгового места на розничном рынке.

Так, ряд судов придерживались позиции, что к правоотношениям, возникшим из договора о предоставлении торгового места, подлежат применению положения главы 34 «Аренда» ГК РФ, если в договоре указаны номера торговых мест, их площадь. К договору также должна быть приложена схема расположения данных торговых мест, а сами указанные договоры являться ничем иным как договорами аренды. Наши специалисты также придерживались указанной позиции, в частности в делах № А73-14388/2009, А73-14387/2009, в которых суды первой и вышестоящих инстанций согласились с позицией истца о том, что договор о предоставлении торгового места на розничном рынке является договором аренды.

Однако существовало и иное мнение, согласно которому указанный договор относится к договору возмездного оказания услуг, в связи с чем такие правоотношения регулируются нормами главы 39 «Возмездное оказание услуг» ГК РФ. Данный подход был выражен, в частности, в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 января 2010 года по делу № А14-3407/2009.

Наконец, третья позиция заключалась в том, что договор о предоставлении торговых мест не поименован в ГК РФ и является самостоятельным видом договора, поэтому к таким сделкам нужно применять непосредственно положения Закона о розничных рынках и общие положения гражданского законодательства об обязательствах и договорах.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем в зависимости от правовой квалификации договора для участников данных правоотношений наступают различные правовые последствия. Так, в частности, положения ст. 614 ГК РФ устанавливают недопустимость, по общему правилу, изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и ее изменения более одного раза в год. Также, по общему правилу, если иное не предусмотрено в договоре аренды, такой договор, заключенный на определенный срок, не может быть расторгнут в одностороннем порядке одной из сторон и тем более при отсутствии нарушений со стороны арендатора или арендодателя.

Иные подходы заложены применительно к правовому регулированию договоров возмездного оказания услуг. Так, в соответствии со ст. 782 ГК РФ предусмотрено право как заказчика, так и исполнителя по договору возмездного оказания услуг отказаться от его исполнения.

Например, управляющая рынком компания решила пересмотреть размер платы за пользование торговым местом. Однако договором не предусмотрена такая возможность. В этом случае, если договор на предоставление торгового места квалифицируется в качестве договора оказания услуг, то управляющая компания имеет возможность просто отказаться от договора. Иная ситуация будет, если данный договор является договором аренды, так как отказаться от такого договора можно только, если это прямо предусмотрено договором, а в судебном порядке — только в случае его нарушения другой стороны.

Решению вопроса о правовой природе договора о предоставлении торгового места на товарном рынке было посвящено заседание Президиума Высшего арбитражного суда РФ, состоявшееся 19 ноября 2013 года. Суть дела, вынесенного на рассмотрение суда высшей инстанции, состояла в том, что управляющая рынком компания и продающий детские игрушки индивидуальный предприниматель заключили между собой договор о предоставлении торгового места на рынке. Изначально за пользование павильоном коммерсант должен был платить около 13 000 рублей ежемесячно, но уже через месяц после заключения договора цена выросла до 20 000 рублей (договор позволял управляющей рынком компании повысить цену). Еще через месяц рынок опять поднял плату — на 1000 рублей. Каждый раз предпринимателю направлялись соответствующие уведомления, но тот продолжал платить по первоначальной цене. Поэтому рынок обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору и неустойки. Суды трех инстанций удовлетворили заявленные исковые требования, при этом суды первой и апелляционной инстанций посчитали спорный договор договором возмездного оказания услуг, а кассационная инстанция — особым непоименованным в ГК РФ договором. Общим было мнение судов о том, что нормы ГК РФ о договорах аренды, в том числе ограничивающие возможность изменения арендной платы, к спорному договору применению не подлежат.

Коллегия судей Высшего арбитражного суда РФ, передавая дело на рассмотрение суда надзорной инстанции, указала, что квалификация договора определяется не названием, а его содержанием. Статья 2 Закона о рынках указывает, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, регулируется не только данным федеральным законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Имеют силу также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

   Согласно пп. 7, 8 ст. 3 Закона о рынках торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг).

   Следовательно, предметом договора является передача управляющей компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ, а следовательно, и договор о предоставлении торгового места является ничем иным как договором аренды.

   Президиум Высшего арбитражного суда РФ согласился с позицией коллегии судей, отменив состоявшиеся по делу судебные акты и признав несоответствующими законодательству действия компании по неоднократному увеличению арендной платы.