Преимущество у арендаторов со стажем

  Федеральным законом РФ № 108-ФЗ от 30 июня 2008 года в Федеральный закон «О защите конкуренции» были внесены изменения, установившие в качестве общего правила обязательность заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Это может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции»). Исключения из этого правила были установлены ч. 1 указанной статьи Федерального закона РФ «О защите конкуренции». 

  Заложенная в данное требование идея законодателя состояла в том, чтобы путем проведения торгов с соблюдением конкурентных требований к их проведению, установленных ст. 17 указанного закона, обеспечить равный и недискриминационный доступ заинтересованных лиц к получению права пользования государственным и муниципальным имуществом.

   С даты введения в действие указанного закона, если предоставление государственного или муниципального имущества третьим лицам не попадало под исключения, установленные ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции», его применение влекло за собой в соответствии со ст. 168 ГК РФ ничтожность договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных, минуя торги.

   В этой связи возник вопрос: применяется ли данная норма к отношениям по договорам аренды, заключенным до введения в действие указанного требования.

   Однозначный ответ можно было дать только в отношении соглашений о продлении действия ранее заключенных договоров аренды на новый срок. Такие соглашения, как нарушающие требования ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции», являются недействительными.

   В то же время ст. 621 ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Как быть в этой ситуации, ведь по существу после истечения срока договора аренды и его возобновления на новый срок речь идет уже о новом договоре, что, в частности, следует и из разъяснений, содержащихся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 59 от 16 февраля 2001 года. В то же время по смыслу ст. 621 ГК РФ возобновление договора в этой ситуации происходит при отсутствии формализованного волеизъявления сторон договора.

   Ответ на этот вопрос дал Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении № 73 от 17 ноября 2011 года, разъяснив со ссылкой на положения ст. 422 ГК РФ, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

   Другой вопрос возник с реализацией преимущественного права на заключение договора аренды, предусмотренного п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. С учетом требования ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции» возник вопрос о возможности реализации данного права в отношении арендуемого государственного (муниципального) имущества и порядка его реализации. Согласно одному мнению преимущественное право реализуется добросовестным арендатором путем участия в торгах на право заключения договора аренды. Другая же позиция состояла в том, что добросовестный арендатор после проведения торгов может требовать перевода прав нового арендатора по договору, заключенному на торгах, на себя.

   В целях обеспечения единообразного применения данной нормы в отношении арендуемого муниципального или государственного имущества Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 2 Постановления № 73 от 17 ноября 2011 года разъяснил, что, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

   Федеральным законом РФ № 108-ФЗ от 30 июня 2008 года в Федеральный закон «О защите конкуренции» были внесены изменения, установившие в качестве общего правила обязательность заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Это может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции»). Исключения из этого правила были установлены ч. 1 указанной статьи Федерального закона РФ «О защите конкуренции».

   Однако Федеральным законом РФ № 401-ФЗ от 6 декабря 2011 года было введено иное правило: по истечении срока договора аренды, заключенного на торгах, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

• размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;
• минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В данном случае имеет место достаточно редкая ситуация, когда разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда РФ утратили свою актуальность практически сразу после их принятия в связи с изменением правового регулирования соответствующих правоотношений. 

Согласно ч. 11 ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции» в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, ранее заключенного на торгах, по основаниям, не предусмотренным данным законом, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора иного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

   К этой норме в полной мере применимо изложенное выше разъяснение Пленума о реализации преимущественного права при заключении договора аренды на торгах. При этом нужно учитывать, что удовлетворению требования добросовестного арендатора о переводе прав по новому договору аренды не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   До 6 января 2012 года действовало также правило, согласно которому лицо, которому предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением на торгах, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, и составлять более чем двадцать квадратных метров. Между тем, Федеральным законом РФ № 401-ФЗ от 6 декабря 2011 года часть 4 ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции», содержавшее указанное положение, признана утратившей силу.

   С 6 января 2012 года установлены два новых правила:

• в отношении государственного или муниципального имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество, проведение торгов не требуется;
• в отношении передаваемого в субаренду или в безвозмездное пользование имущества лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, также не требуется проведение торгов. 

Сравнение данного положения новой редакции ст. 17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции» с положениями ч. 4 ст. 17.1 указанного закона в прежней редакции свидетельствует о том, что возможность передачи имущества, права владения и пользование которым возникло по результатам торгов, в субаренду или безвозмездное пользование не ограничено назначением имущества, его видом, а также площадью передаваемого в субаренду или в безвозмездное пользование имущества, если последнее является объектом недвижимости. 

   Также с 6 января 2012 года без проведения торгов могут быть заключены договоры, предоставляющие право владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником торгов, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в торгах и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении торгов. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным.