Права собственника под защитой

С 1 января 2017 года действует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», пришедший на смену ранее действовавшему почти 20 лет Федеральному закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следствием вступления в силу нового закона стало объединение двух ранее существовавших государственных информационных ресурсов в отношении недвижимости — Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) и создание на их основе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Создание одного реестра, содержащего сведения о правах на недвижимость, об ограничениях и технических характеристиках, призвано существенно упростить процедуры кадастрового учёта и регистрации прав.

В частности, с 1 января 2017 года заявители могут получать услуги по кадастровому учёту объекта и регистрации прав на него одновременно. В регистрирующий орган теперь нужно подать одно заявление, и одновременно в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учёт, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдёт не более семи дней, а на постановку на кадастровый учёт — не более пяти дней.

Необходимость создания единой базы данных назревала давно. Слишком уж часто сведения, содержащиеся в ГКН и ЕГРП, имели расхождения (к примеру, в отношении кадастрового номера, адреса объекта, площади, сведениях о границах земельного участка). Такие несоответствия могли повлечь весьма неприятные последствия для правообладателей, например, в результате недобросовестных и ошибочных действий по внесению записи в ЕГРП о правах третьих лиц на объект недвижимости.

Изменены и правила обращения с заявлением о кадастровом учёте недвижимости и регистрации прав. Закон теперь позволяет при личном обращении подавать сведения без привязки к месту нахождения недвижимости. То есть желающий пройти процедуры госрегистрации сможет обратиться в любое удобное подразделение Росреестра или МФК (принцип экстерриториальности), в то время как по ранее действовавшему законодательству заявитель должен был обращаться в территориальный орган по месту расположения объекта недвижимости.

При этом нужно обратить внимание, что данные правила регистрации недвижимости в экстерриториальном режиме пока работают только в отношении МФЦ, которые Росреестр перечислил на своей интернет-странице.

Так, в одном из дел суд отказался признать незаконным бездействие областного МФЦ и обязать центр оказать услугу по регистрации сделки с недвижимостью в 2017 году, установив, что в сервисе «Офисы и приёмные» на официальном сайте Росреестра нет информации о приёме заявлений в режиме экстерриториальности тем филиалом, в который обратился административный истец.

Ещё одно нововведение — кадастровый учёт и госрегистрация могут проводиться без участия правообладателя. Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН вносятся в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учёта и госрегистрации документы в таком порядке установлена для органов госвласти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений. Например:

— МВД России — информацию об изменении сведений о физлице;

— ФНС России — информацию об изменении сведений об организациях и ИП;

— органов ЗАГС — сведения о смерти человека;

— нотариусов — сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.

При поступлении документов в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН и уведомляет правообладателя о внесении.

Достаточно подробно прописаны в законе и правила регистрации прав на недвижимость при наличии судебного спора и на основании решения суда. Так, согласно ст. 58 Закона при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда осуществляется по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чьё право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

По правилам нового закона для регистрации сделок с недвижимостью не обязательно предоставлять документы об оплате государственной пошлины (ч. 7 ст. 18 закона), но заявитель вправе подать такие документы по собственному желанию. При непредоставлении такого документа регистрирующий орган получает информацию об оплате государственной пошлины из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах.

Также согласно требованиям нового закона с 2017 года Росреестр обязан уведомлять правообладателей о том, что в отношении их имущества поступило заявление о регистрации прав. Данное правило направлено, прежде всего, на защиту прав собственника от незаконных действий третьих лиц. Если злоумышленник подаст документы в Росреестр, владелец объекта узнает об этом и сможет своевременно предпринять действия по сохранению актива.

Кроме того, для защиты от действий мошенников законом собственнику недвижимости предоставлено право подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. Наличие такой записи в базе является основанием для возврата заявления, представленного на регистрацию прав иным лицом, без рассмотрения.

Законом также предусмотрено, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменений сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесённые сведения сохраняются. То есть появляется история объекта недвижимости — в реестре будут сохраняться все операции по нему, которые можно будет получить в одной выписке.

Законом также подтверждено и ранее введённое правило, согласно которому выписка из ЕГРН является единственным документом, подтверждающим регистрацию права собственности на недвижимость. Выписок из ЕГРН несколько, их формы утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 июня 2016 года № 378, которым предусмотрены:

— выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

— выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости;

— выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;

— выписка о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Само право на объект недвижимости также подтверждается документом, выражающим содержание сделки, со штампом и регистрационной удостоверительной надписью Росреестра.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, представляются Росреестром в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе. В то же время ст. 62 Закона закрепила норму, согласно которой сведения ЕГРН являются актуальными только на момент их предоставления из реестра. Это обстоятельство нужно учитывать в хозяйственном обороте, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться, и соответственно лицо, запрашивающее сведения, должно понимать, что для совершения операций необходимо актуализировать соответствующие сведения.

В целом закон направлен на повышение защиты прав на недвижимость, прозрачности и упрощения регистрационных процедур, при этом для заявителей и правообладателей процедура государственной регистрации права и кадастрового учёта не усложнилась.