Кадастровая стоимость земли должна равняться рыночной

   Одним из важнейших принципов использования земли является принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ст. 1 Земельного кодекса РФ). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (ст. 65 Земельного кодекса РФ).

   Размер подлежащего уплате земельного налога, равно как и размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности публичных образований, определяется исходя из установленной кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Между тем действующая в отношении конкретных земельных участков кадастровая стоимость зачастую превышает рыночную стоимость, что возлагает бремя завышенных расходов на землепользователя.

В абз. 4 п. 2.2 определения Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 года № 275-О-О указано, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. 

    Так, Постановлением Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 года № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или специально созданной для таких целей Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия). Комиссия действует на территории соответствующего субъекта РФ, как это предусмотрено ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

   Необходимо отметить, что созданная Комиссия, в отличие от арбитражного суда, имеет ряд ограничений по разрешению таких споров, в частности в соответствии с названной статьей, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в Комиссии только в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

   Таким образом, пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возможен как в судебном, так и во внесудебном порядке, в том числе и при установлении в отношении этого земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

   Определение кадастровой стоимости земельного участка на основании его рыночной стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. 

   Результатом проведенной экспертизы является составление отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка, при этом законодателем установлены дополнительные условия по проверке результатов оценки, путем направления данного отчета в саморегулируемую организацию, членом который является оценщик, для дачи экспертного заключения.

   Таким образом, исходя из положений ст. 66 ЗК РФ и ст. 24.19 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 28 июня 2011 года № 913/11, установленная кадастровая стоимость земельного участка, как нарушающая права собственника или арендатора, может быть оспорена путем ее установления в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком. Это, как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28 июня 2011 года № 913/11, является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 года № 1847 функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Вместе с тем в силу ст. 3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» полномочия органа кадастрового учета, на основании решений данного органа, вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. При этом указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета. 

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 года № 473 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам РФ реорганизованы в филиалы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам РФ с сохранением основных целей деятельности. Так, на территории Хабаровского края на основании указанного приказа действует филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая плата при Росреестре» по Хабаровскому краю», являющийся органом кадастрового учета, уполномоченным на внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в отношении кадастровой стоимости земельного участка.

   Несмотря на четкое регламентирование процедуры оспаривания кадастровой стоимости, организацию специальной Комиссии для рассмотрения такой категории дел во внесудебном порядке, в настоящее время имеется неопределенность в части определения даты, которую следует принимать за дату установления кадастровой стоимости. В то же время в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо определено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

   Практика же арбитражных судов свидетельствует, что судами под датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости понимаются разные даты совершения разных действий разными организациями. 

   Соответствующий вопрос в целях формирования единообразной судебной практики вынесен на рассмотрение Президиума ВАС РФ, однако итоговый судебный акт, в котором был бы решен этот вопрос, на сегодняшний день отсутствует.