От банкротства строителей пострадают… дольщики

Бизнес-газета «Наш регион — Дальний Восток» № 10 (160), октябрь 2020

170-квартирный жилой дом на улице Кальвица (43-й квартал г. Якутска) должны были сдать летом 2018 года, но дольщики до сих пор остаются без жилья. И неизвестно, когда они его получат, поскольку есть большая вероятность, что этот процесс затянется на долгие годы. Некоторые же дольщики могут лишиться и квартир, и денег. В рамках журналистского расследования мы, что называется, перелопатили множество документов и пообщались со многими высококвалифицированными специалистами. Выяснилась показательная картина, но для начала — предыстория событий. 

Итак, строила дом на Кальвица известная отраслевая компания — ООО «Строймонтаж- 2002», которая в течение без малого двух десятилетий ввела в эксплуатацию сотни разных объектов в республиканской столице, а также в Алданском, Мирнинском, Ленском, Аллаиховском, Жиганском, Нюрбинском, Олёкминском и других районах. Это были не только жилые дома, но и школы, техникумы, детсады, больницы, поликлиники, здания органов власти, котельные, магистральные теплосети… Перечень можно продолжить. И это важный момент, свидетельствующий о главном — речь идёт о крупном строительном предприятии, которое всегда безупречно выполняло свои обязательства и перед дольщиками, и перед республиканскими и муниципальными заказчиками. Более того, если говорить непосредственно о дольщиках, то именно ООО «Строймонтаж-2002» приходило на помощь людям, оказавшимся в беде. Например, в своё время у ООО «Якутстрой» возникли проблемы со сдачей жилого дома 20/1 на улице Пояркова в Якутске, и многие дольщики могли бы оказаться без квартир. По сути, и оказались. Но тогда, в 2015 году, Правительство РС (Я) и мэрия республиканского центра обратились за помощью к генеральному директору ООО «Строймонтаж-2002» Роману ПРИХОДЬКО. Мол, пострадают люди, ты же наш, местный — выручай. И коллектив «Строймонтаж-2002» без колебаний взялся за достройку проблемной многоэтажки, потратив на это 60 миллионов собственных (!) средств. Эти расходы застройщику никто не возместил до сих пор. Как не возместили ему и 38 миллионов, которые были потрачены предприятием на технологическое присоединение ещё двух домов, построенных по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Помнится, тогда корреспонденты бизнес-газеты «Наш регион — Дальний Восток» спросили у Романа Приходько: «А почему вы идёте на все эти затраты, ведь вам приходится вкладывать свои деньги в проекты, которые должно финансировать государство?» Ответ был лаконичным и очень показательным: «На Севере иначе нельзя, здесь главное — человек, а не деньги». 

Увы, дальнейшие события показали, что идеализм Романа Приходько сыграл с ним злую шутку. Потому что эти самые без малого 100 миллионов очень бы сейчас пригодились. 

Что происходит

Но вернёмся к жилому дому на улице Кальвица. Для коллектива ООО «Строймонтаж-2002» это был рядовой объект, проблем с которым не возникало никаких. Тем более что компания постоянно сдавала жильё не только в 43-м, но и в 31-м, 45-м, 53-м, 64-м, 84-м, 86-м и других кварталах Якутска, а также, напомним, во многих районах республики. Так что дом на Кальвица был бы наверняка сдан в установленный срок, то есть в 2018 году. Но произошла крайне неприятная неожиданность — якутский филиал ПАО «АТБ», где кредитовалась компания «Строймонтаж-2002» (и была одним из лучших клиентов), попал под режим санации ЦБ РФ. В соответствии с этим режимом от строительного предприятия потребовали досрочно закрыть кредитную линию. Можно представить, каким ударом для компании стало лишение 155 миллионов рублей, которые пришлось вернуть незамедлительно. Тем более что из 600 миллионов рублей (по договорам долевого участия) «Строймонтаж-2002» получил от дольщиков дома на Кальвица всего 400 миллионов. Да, если бы были проданы все сто процентов квартир, здание можно было достроить за эти деньги. Но так на этом рынке не бывает и не может быть в принципе, поэтому строителям приходится кредитоваться и считать каждую копейку. А здесь — сразу минус 155 миллионов, которые пришлось вернуть банку. Ну а в дальнейшем в распоряжении всё того же АТБ оказалось ещё и право требования (у «Строймонтаж-2002») на 118 миллионов рублей, а также залог компании на 430 миллионов, в который до сих пор входят очень востребованные объекты недвижимости. 

И получилось, что из-за проблем в банке крайним оказалось строительное предприятие, а вместе с ним и дольщики дома на Кальвица. Кстати, пострадавших могло бы стать гораздо больше, если бы не титанические усилия коллектива Романа Приходько. Уже после того, как произошла вся эта история с АТБ, компания «Строймонтаж-2002» смогла достроить три жилых дома — один в Якутске и два в Мирном, где люди получили свои квартиры. Это опять-таки зримо свидетельствует, что предприятие готово выполнить все обязательства перед дольщиками. Но денег на достройку единственного проблемного объекта — на улице Кальвица — строителям не хватает. И вот здесь требуется помощь республиканских властей.

Кому выгодно?

Причём никто не требует от руководства Республики Саха (Якутия) денег на достройку. Никто не пытается войти в какую-то программу и получить бесплатное финансирование. Нет, застройщик прекрасно понимает: объект должен быть сдан без участия государственного капитала. Вот как комментирует ситуацию Роман Приходько:

— Для решения проблем с достройкой четырёх домов мы ещё в 2018 году создали отдельное предприятие — ООО «Строймир», и оно успешно участвовало в строительстве одного жилого здания в Якутске и двух в Мирном. Эти дома уже давно сдали, сейчас остался единственный недостроенный объект — на улице Кальвица. Кстати, уровень готовности там составляет 70%, то есть осталось не так много работы. И, по сути, единственное, что нам нужно, — это банковский кредит под гарантии правительства РС (Я) или крупного государственного предприятия. Это позволит нашей компании вернуть у АТБ права требования и залог и до сентября 2021 года полностью достроить дом на Кальвица. Соответственно, менее чем через год люди получат свои квартиры, а у республики исчезнет головная боль в виде долгостроя. Казалось бы, кто и что здесь теряет? Да никто и ничего, это реальный выход для всех. И особенно для дольщиков. Однако некоторые чиновники почему-то хотят непременно обанкротить наше предприятие, тем самым лишив одних людей (наших сотрудников) работы, а других (наших дольщиков) — квартир. 

Ну а сейчас — небольшая редакционная ремарка.

Предложенная Романом Приходько схема давно себя оправдала. Например, в Хабаровске удалось сдать долгострой на улице Казачья Гора только после того, как застройщик (при возникновении финансовых затруднений) получил кредит под гарантии регионального правительства. И таких примеров масса. Тем более структуры Романа Приходько, подчеркнём это ещё раз, работают в Якутии десятилетиями и за эти годы построили сотни различных домов. Это не фирмы-однодневки, а реально работающие компании, в которых трудятся исключительно местные жители. Так что не доверять этим предприятиям как-то глупо. Что же касается попытки обанкротить застройщика, то на эту тему высказался председатель Региональной общественной организации оказания содействия гражданам РС (Я) в долевом участии строительства жилья (НКО) «Квадрат» Сергей РОМАНОВ:

— Тема дольщиков мне лично близка, поскольку я сам, что называется, «выбивал» свою квартиру не один год. Поэтому и решил помогать попавшим в беду землякам уже в рамках профильной общественной организации «Квадрат», которая сейчас, кстати, выходит на межрегиональный уровень. Но дело не в этом. Когда я узнал о проблемах, возникших с домом на Кальвица, и понял, что там могут пострадать дольщики, сразу пришёл к Роману Владимировичу Приходько и попросил показать мне документацию. Честно говоря, надежд на это почти не было: ну какой застройщик и предприниматель допустит представителя общественности к святая святых — внутренним документам? Но совершенно неожиданно руководитель компании выложил передо мной все официальные бумаги, имеющие отношение к делу, и я реально увидел: если кто-то и пытается решить проблему дольщиков, то это именно он. Все возможности для этого есть: техника, специалисты, большой опыт работ… Не хватает только финансовых средств. Точнее, они есть — это и 200 миллионов, которые ещё недоплатили люди за свои квартиры, и 118 миллионов в виде прав требования, а также 430 миллионов в виде залога у АТБ. При этом на саму достройку нужно максимум 150 миллионов. То есть можно без проблем взять кредит, достроить дом, сдать квартиры людям и за полтора года рассчитаться по банковскому займу. Однако находятся те, кто ставит палки в колеса, и делают это, как ни странно, те, кто обязан всемерно помогать дольщикам. Например, председатель Фонда РС (Я) по защите прав граждан — участников долевого строительства Наталья ЧУСОВСКАЯ на совещаниях выступает категорически против государственной поддержки застройщика — ООО «Строймир». Но ведь кроме этого есть только один выход — банкротство предприятия. 

А вот сейчас — главное.

Скажу как человек, который постоянно и уже профессионально занимается этой темой: процедура банкротства чрезвычайно долгая, поскольку сопровождается ещё и судебными разбирательствами. Пока будут банкротить компанию, пока найдут нового застройщика, пока построят дом и его официально сдадут, пройдёт не менее пяти лет. В лучшем случае. Соответственно, всё это время люди будут оставаться без своих квартир. Но самое страшное в том, что некоторые из них квартиры совсем не получат. По закону в приоритетном порядке жильё получат те, кто является непосредственным участником строительства. То есть, у кого есть прямой договор с застройщиком. Но в этом случае многие заключали договоры переуступки прав требований с другими участниками строительства, и они включаются даже не во вторую, а в третью очередь тех, кто имеет право на жильё. Практика показывает: такие люди, как правило, остаются без квартир. 

Так чьи интересы защищают те, кто настаивает на банкротстве предприятия? Уверен, что уж точно не дольщиков. Дольщики как раз и пострадают. В этом случае они, подчеркну ещё раз, либо получат жильё минимум через пять лет, либо не получат совсем. Причём ни жилья, ни денег. И мой долг — предупредить людей об этой опасности и сделать всё, чтобы они не пострадали. 

Благо, в Якутии есть чиновники, которые пытаются в рамках закона помочь застройщику обеспечить дольщиков квартирами в кратчайшие сроки. Это, в первую очередь, и.о. председателя правительства Республики Саха (Якутия) Андрей ТАРАСЕНКО, добивающийся на совещаниях одного — взвешенных предложений, которые могут решить проблему. Не махания шашкой над головой строителей (а по большому счёту, дольщиков), а именно адекватных, вразумительных и законных схем. По принципу — люди должны получить свои квартиры. В разумные сроки. Всё, других вариантов нет. Однако некоторые его подчинённые ведут себя странно. Например, министр строительства РС (Я) Павел КЫЛЫТЧАНОВ на встрече с участниками долевого строительства ещё в начале сентября недвусмысленно заметил: «Очевидно, единственным выходом из ситуации является банкротство застройщика…» Вот только при этом он забыл упомянуть, насколько долгим и непростым является процесс банкротства и какие риски остаться без жилья и денег при этом могут быть у дольщиков. Кроме того, г-н Кылытчанов признал, что сменить строительную компанию будет непросто, так как «все квартиры в доме уже раскуплены». Но то ли по незнанию, то ли по какой-то другой причине он опять же запамятовал, что раскуплены далеко не все квартиры. Напомним, из портфеля договоров на общую сумму в 600 миллионов рублей на сегодняшний день реально оплачено только 400 миллионов. Соответственно, 200 миллионов — ещё один прямой финансовый актив предприятия. И это также может являться дополнительным стимулом для оказания застройщику поддержки в виде государственной гарантии при оформлении кредита. 

Варианты есть

Стоит отметить: застройщик подготовил детальный антикризисный бизнес-план, где тщательно просчитана каждая цифра. Более того, выход из возникшей ситуации — на поверхности, и если им воспользоваться, дом на Кальвица можно будет однозначно сдать в сентябре следующего года. Вот что рассказал нам финансовый директор ООО «Строймонтаж-2002» (в прошлом — один из руководителей якутских филиалов АТБ и «Россельхозбанка», а также советник экс-главы РС (Я) Егора БОРИСОВА) Николай МАКАРОВ:

— Уже всем очевидно: банкротство застройщика невыгодно в первую очередь дольщикам. Пострадают именно они. А ведь многие люди вложили в квартиры ипотечные средства. То есть они сейчас вынуждены рассчитываться с банками, да ещё и жильё снимать. Есть и такие, кто вложил средства материнского капитала. Да и все наши дольщики явно не богачи, они каждую копейку считают. И было бы просто бесчеловечно оставить их без жилья ещё лет на пять, а то и вовсе лишить и квартир, и денег, коль скоро некоторые из них попадут в третью очередь нуждающихся. Всё это так и будет, если чиновники добьются банкротства застройщика. Между тем выход есть. А именно: правительство или крупная государственная компания даёт ООО «Строймир» гарантию на получение кредита в республиканском «Алмазэргиэнбанке» на сумму в 270 миллионов рублей. Из этих денег компания выкупит у АТБ залог ООО «Строймонтаж-2002» в размере 118 миллионов, которые тут же будут перечислены в «Алмазэргиэнбанк», а оставшиеся 157 миллионов пойдут на достройку дома. Этой суммы хватит вполне, и в сентябре следующего года дольщики вселятся в свои квартиры. Что же касается дальнейших расчётов по кредиту, то он будет полностью закрыт максимум за полтора года. В первую очередь за счёт проданных квартир и иных помещений (а общая недоплаченная сумма составляет 200 миллионов) и (по согласованию с банком) заложенного имущества на сумму в 430 миллионов. Разумеется, строительство и финансовая деятельность будет проходить под контролем Минстроя РС (Я), Фонда РС (Я) по защите прав граждан — участников долевого строительства и НКО «Квадрат». Это оптимальная схема, от которой выиграют все. Дольщики получат свои квартиры, руководство республики избавится от проблемного долгостроя, будет выполнено распоряжение президента РФ Владимира ПУТИНА о решении проблемы дольщиков до конца 2021 года, банки заработают на кредитных процентах, сотрудники строительной компании не потеряют работу, а бюджеты не лишатся налоговых поступлений от деятельности застройщиков. Кстати, оказать поддержку в решении этого вопроса может и СРО «Союз строителей Якутии». Это объединение также вправе выделить 45 миллионов на достройку дома, и тогда объём необходимого банковского кредита автоматически уменьшится.

Вот такая показательная история проявилась в Якутии. И возникает вопрос: а кто заинтересован в банкротстве застройщика? Причём на фоне экономического спада, когда серьёзных строительных компаний на Севере остаётся все меньше. Об этом можно только догадываться. Но безусловно одно: если некоторые чиновники рассчитывают переложить проблему с долевым строительством на федеральный центр (а согласно распоряжению главы государства для устранения общего негатива с дольщиками остаётся чуть больше года), они явно ошибаются. Банкротством в этом случае ничего решить нельзя. Можно лишь усугубить ситуацию и оставить дольщиков ни с чем. А это реально чревато социальным взрывом.       

Александр МАТВЕЕВ