«От новых правил в долевом строительстве выиграют только банки»

Бизнес-газета «Наш регион — Дальний Восток» № 08 (138), август 2018

В последние годы строительный рынок Якутии показал серьёзную динамику развития. Особенно в региональном центре, где регулярно сдавались целые микрорайоны, или, как их тут называют, кварталы. И к качеству самого строительства ни у кого претензий не было. Новые жилмассивы традиционно проектировались для комфортного жилья. Это касалось как самих квартир, так и всей необходимой инфраструктуры. Но если взглянуть на перспективу, то ситуация меняется. И не в лучшую сторону. Обо всём этом мы говорили с генеральным директором компании ООО «РДР-Групп» Татьяной АНТИПКИНОЙ.

Кому жить?

— Татьяна Сергеевна, ваша компания по-прежнему продолжает работать на строительстве основного объекта Якутска — 203-го квартала?

— Да, конечно. Мы здесь работаем в качестве технического заказчика. И все свои обязательства, как и всегда, выполняем в полном объёме. Микрорайон «Аврора» (именно так теперь называется 203-й квартал) застраивается весьма динамично. Вот только остаётся главный вопрос — для кого всё это делается?

— Что вы имеете в виду?

— Да тут проявляется целый комплекс проблем. Об одной из них мы с вами подробно говорили в прошлом году, поэтому скажу коротко: покупательская способность населения снизилась. И, думаю, дальше продолжит снижаться. Плюс ко всему те, кто хотел приобрести квартиры по ипотечным схемам, давно уже это сделали. Поэтому в Якутске вновь построенное жильё зачастую стоит пустым. Мне могут возразить, что есть молодёжь, которая создаёт семьи, и которая смогла бы приобретать жильё с помощью ипотеки. Но ведь и позиция банков по отношению к людям, оформляющим ипотечные кредиты, изменилась. Точнее, требования к заёмщикам существенно ужесточились. Поэтому, хотя строительство и идёт полным ходом, не совсем понятно, кто будет покупать квартиры в новостройках.

— И как же быть?

— Этот вопрос не к строителям. Наше дело качественно и в строго установленные сроки сдать объекты. А всё остальное — ситуация и политическая, и экономическая, и социальная.

Долевой провал

— Но ведь сейчас у застройщиков появляется ещё одна проблема, связанная с изменением схемы долевого строительства. Имеются в виду поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 июля текущего года. Что вы можете сказать по этому поводу?

— А что тут скажешь? Думаю, это чистой воды лоббизм. Но это моё частное мнение, которое имеет под собой все основания.

— И кто лоббист?

— А вы сами подумайте — кому это выгодно? И ответ напрашивается сам собой — только банкам. Сами застройщики и потенциальные дольщики в случае принятия этих поправок только проиграют. Это совершенно очевидно.

— Почему проиграют? Ведь предлагаемая схема вроде как раз и призвана защищать дольщиков от недобросовестных застройщиков?

— Давайте говорить откровенно — насколько серьёзной для страны вообще является проблема обманутых дольщиков? Могу сказать — в общем объёме строительства это единичные случаи. Да, люди, пострадавшие от недобросовестных строителей, безусловно, есть, и помогать им необходимо. Как? Это тема отдельного разговора. Но из-за нескольких десятков тех, кто по каким-то причинам не смог достроить дома, рушить весь рынок — это уж слишком. Второй момент. Теперь, для того чтобы какая-то компания могла начать работать на рынке долевого строительства, у неё на счёте должно быть не менее 10 процентов от планируемой проектной стоимости объекта. Задам вам встречный вопрос: лично вы много знаете отраслевых предприятий, которые имеют, ну, скажем, 20 миллионов рублей свободных средств?

— Честно говоря, вообще не знаю такие предприятия. Особенно сейчас, когда строители, что называется, перебиваются с хлеба на квас.

— Вот! Таких «богатых» компаний в регионах уже не осталось. И раньше-то, в лучшие времена, серьёзных оборотных средств почти ни у кого не было, ведь каждый свободный рубль строители вкладывали в дело. А теперь большой «оборотки» вообще ни у кого нет. Поэтому за этими самыми десятью процентами от планируемой проектной стоимости объекта застройщики пойдут… в банки. И будут брать дополнительные кредиты.

О дополнительных расходах

— Татьяна Сергеевна, в этой истории смущает ещё и фраза о «планируемой» проектной стоимости. Почти все участники рынка говорят о крайне низком качестве проектной документации, где зачастую не учитываются даже базовые вещи, например конструкции фундаментов. И таких огрехов у проектировщиков хватает. После чего застройщики за свои деньги исправляют недочёты, что приводит к увеличению стоимости объекта. Как рассчитывать в этих случаях те самые десять процентов?

— А это опять-таки станет рисками самих застройщиков. Как и многое другое, собственно говоря. Та же банковская гарантия — это более чем серьёзное обременение. Не случайно уже сегодня эксперты говорят о том, что работать по новым правилам не сможет большая часть строительных компаний России. То есть фактически эти предприятия прекратят своё существование. Сами понимаете, насколько весомы эти проблемы. Ведь когда люди остаются без работы, это всегда плохо. Но когда без заказов рискует остаться целая отрасль, это вообще крайне негативный аспект.

— Помимо этих самых десяти процентов, о которых вы сказали, застройщики также берут кредиты, которые нужно обслуживать?

— Конечно, ведь на начальном этапе строительства привлечь серьёзные средства дольщиков невозможно. Почти никто не захочет вносить свои деньги, когда на площадке ещё ничего нет. Поэтому изначально схема долевого строительства была довольно проста — вы берёте кредит в банке и начинаете возводить многоквартирный дом. Параллельно с этим начинаете привлекать деньги от дольщиков. И получаете их не равномерно, а как сможете. По принципу — чем больше этажей возведено, тем более динамичен поток финансовых поступлений от будущих жильцов. То есть долевое строительство практически всегда сопровождалось кредитованием застройщика. Чтобы построить дом, необходимо взять кредит. Поэтому как брали строители кредиты на строительство, так и будут брать в дальнейшем. Вот только теперь им ещё нужно будет оформить дополнительный заём, который пойдёт на обеспечение новых отраслевых требований.

— В каких цифрах это можно выразить?

— Какого-то алгоритма здесь быть не может. Объекты-то разные. Но суммы будут, в этом случае, внушительные, счёт идёт на сотни миллионов рублей.

Кто выиграет

— Выиграют ли от новой схемы дольщики?

— А как они смогут выиграть? Давайте говорить на языке цифр. Сейчас себестоимость квадратного метра жилья в Якутске составляет 55 тысяч рублей. У подавляющего большинства дольщиков таких денег нет. Поэтому они идут в банки и оформляют те же ипотечные кредиты, самая «скромная» ставка по которым 12 процентов. В итоге уже получается 67 тысяч рублей за «квадрат». А вот теперь — внимание. Понятно, что те самые 10 процентов, которые застройщик потратит на обеспечение новых отраслевых требований, он, конечно же, «вобьёт» в стоимость квадратного метра. Это же закон рынка, и другого выхода у него не будет. В итоге для самого дольщика стоимость «жилого квадрата» возрастёт, в лучшем случае, до 77 тысяч рублей. Вот вам и вся арифметика, и «польза» для дольщиков.

— При такой схеме выгода для банков очевидна. Они ведь получают двойную прибыль?

— Не двойную, а тройную. Во-первых, они кредитуют застройщиков. Во-вторых, дольщиков. А в-третьих, согласно поправкам в ФЗ-214, средства дольщиков будут поступать не застройщику, а в уполномоченный банк, на специальные счета. И будут находиться там до полного окончания строительства. Конечно, эти средства не превратятся в «мёртвый груз», их пустят в оборот, чтобы приносить прибыль банкам.

— Это законно?

— Моё мнение таково: всё, что касается банков, у нас однозначно законно. Чего не скажешь о строителях — в отрасли всевозможных ограничений более чем достаточно.

— Многие эксперты говорят, что такие специальные счета (по банковской терминологии — эскроу-счета) являются беспрецедентной защитой дольщиков от недобросовестных застройщиков. Это так?

— Возможно и так. Вот только диктовать правила игры на строительном рынке теперь будут банки. А такой монополизм, да ещё в такой специфичной отрасли, как строительство, определённо негативен.

— К чему в итоге могут привести поправки в ФЗ-214?

— Это самый интересный вопрос. По сути, эти поправки были вообще не нужны. Ведь Госдума уже обсуждает поправки, которые вообще ликвидируют долевое строительство. Пока сложно сказать, когда это произойдёт, не исключено, что уже с 1 января следующего года. Но то, что это состоится, почти ни у кого сомнений не вызывает. Так зачем было «огород городить» и каким-то образом вносить новые условия в правила долевого строительства, если таковое вскоре вообще запретят? Для меня вывод очевиден — банкам дали время, чтобы заработать серьёзные деньги. Другой логики тут я не вижу.

— Досадно, не правда ли?

— Да какая уж тут досада? Просто недоумение.

О регионах

— Понятно, что северные территории России имеют свою специфику, в том числе и строительную. Для регионального строительного рынка можно ли ожидать каких-то дополнительных негативных последствий?

— Я бы не стала акцентировать на этом внимание. Хотя бы потому, что наша специфика и так общеизвестна. Это и сложная логистика, и дорогая электроэнергия, и необходимость выплачивать работникам северные надбавки… Всё это делает строительный бизнес на Дальнем Востоке более уязвимым, чем в европейской части страны. А тут появляется дополнительная проблема. Но, если уж говорить откровенно, именно ситуация с долевым строительством может стать для многих патовой. Я ведь уже сказала — застройщики и сейчас испытывают сложности с продажей квартир, особенно премиум-класса. До последнего времени их ещё выручал класс эконом. Хотя даже такое жильё, небольшой площади, продавалось главным образом по схеме долевого строительства. А что делать теперь? Непонятно.

— Так что перспективы не радуют?

— Мы уже привыкли осмысливать всё философски. Посмотрим, к чему приведут эти изменения. Я прямо скажу, не хочется думать о плохом. Хочется надеяться на лучшее. Но факты вещь упрямая. Так что пока радоваться нечему.

— Есть ли надежда, что ситуация изменится?

— Надежда есть всегда, и прежде всего на здравый смысл. Оптимальный вариант — это всё-таки максимально видоизменить закон о долевом строительстве с учётом предложений всех заинтересованных сторон — и застройщиков, и дольщиков. Это было бы самым разумным вариантом, который как раз и учитывает интересы общества.

Полным ходом

Откровенно говоря, я не понимаю, зачем нужно было вносить поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если сама схема долевого строительства будет отменена? Но, по моему мнению, от этого выиграют только банки, которые смогут получать даже не двойную, а тройную прибыль. Во-первых, от кредитования дольщиков. Во-вторых, от кредитования застройщиков. А в-третьих, от тех денег, которые будут храниться на банковских счетах до окончания строительства того или иного объекта. Что же касается интересов дольщиков, то здесь также не всё однозначно. У застройщиков появятся дополнительные расходы, связанные с обеспечением новых отраслевых требований. И они «вобьют» их в стоимость жилья. Вот простой пример — сегодня себестоимость квадратного метра жилья в Якутске составляет 55 тысяч рублей. Ипотечные кредиты выдаются под 12 процентов. Соответственно, цена на «жилой квадрат» вырастает до 67 тысяч. А с учётом тех 10 процентов, которые застройщик должен дополнительно отдать в качестве своего рода гарантии, стоимость дойдёт до 77 тысяч рублей за квадратный метр. Вот так у нас «соблюдаются» интересы дольщиков.

Генеральный директор ООО «РДР-Групп» Татьяна АНТИПКИНА.

— Тем не менее строительство микрорайона «Аврора» в Якутске, несмотря на все сложности, идёт полным ходом. Скажите, инженерные коммуникации там уже подведены?

— Инженерные сети мы подвели давно. Энергетики, в свою очередь, запустили систему электроснабжения. Кроме этого, продолжается строительство газовых сетей.

— Какие дома там построены и ещё строятся?

— Дома 112-й серии составят 38 процентов застройки, а всё остальное придётся на монолитно-каркасные здания.

— И сколько всего домов там будет?

— Проект предусматривает возведение 28 объектов. Если говорить о квадратуре, то 275 тысяч квадратных метров — это непосредственно жильё, и дополнительно 52 тысячи квадратных метров — нежилые помещения.

— Сколько человек в итоге будет жить в микрорайоне?

— Не менее 20 тысяч жителей. И как я уже не раз подчёркивала, «Аврора» — это микрорайон главным образом для молодёжи. Соответственно, там всё предусмотрено для молодых семей — школы, детсады, поликлиники, магазины, подземные гаражи и многое другое. Также на всех первых этажах будут располагаться нежилые помещения. И я уверена, рынок всё расставит по своим местам. Поэтому в 203-м квартале наверняка появятся салоны красоты, солярии, фитнес-центры, салоны мобильной связи, велодорожки, детские и спортивные площадки.

— Вы сказали о школах и детсадах. А можно конкретнее?

— Пожалуйста. Одна из школ рассчитана на 275, а другая на 500 учеников. Что же касается детских садов, то их в микрорайоне будет шесть. Два муниципальных (на 240 и 315 мест) и четыре частных, по 40 мест каждый.

— А что можете рассказать о парковках?

— Парковки в квартале запланированы подземные, полностью автоматизированные, на две тысячи парковочных мест.

— Какие инвесторы задействованы в строительстве «Авроры»?

— Их несколько. Это АО ИФК «РФА-Инвест», АО «ДСК», ОАО «РИК», ГУП ЖКХ РС (Я), ООО «Сэттэ-Утум» и ООО «Спецснаб».

Что сегодня?

— Какие дома строятся при вашем участии в качестве технического заказчика в настоящее время?

— Один из основных объектов — 660-квартирный дом 2-5. Первая очередь этой многоэтажки уже построена, вторая сдаётся в декабре, а третья будет сдана в следующем году. В доме предусмотрен детский сад. Следующие крупные объекты, сдача которого запланирована на 2019 год — это многоквартирные жилые дома: 3-4, 3-5 и 4-1. Они строятся очередями. В общей сложности будет введено 94 тысячи квадратных метров.

— Работа идёт без сбоев?

— В 203-м квартале работает восемь застройщиков. И все надёжные, проверенные компании. Так что серьёзных сбоев нет, есть некоторые проблемы. Но в нашем случае все они решаемы.

Беседовал Александр МАТВЕЕВ