«Государство запретило строить жильё по кооперативным схемам, и это большая глупость»

Бизнес-газета «Наш регион — Дальний Восток» № 06 (115), июнь 2016

В нашей газете уже публиковались материалы о принципах работы известного приморского предприятия — ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота». Именно эта компания создала и внедрила успешную систему строительства действительно доступного жилья. Доступного не на бумаге, не в отчётах чиновников, а реально. Более того, по этим схемам в крае было построено 26 многоквартирных домов. И ведь речь идёт о «хорошо забытом старом», то есть о молодёжных жилищно-строительных кооперативах (МЖСК), которые в Приморье работали до последнего времени. Правда, теперь на этом отраслевом формате государство ставит жирный крест. Почему? В частности, об этом нам рассказал генеральный директор ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота» Иван БУЛЕНОК.

Себя не обманешь

— Иван Иванович, насколько известно, вы строили дома по схеме МЖСК. Это было для вас выгодно?

— Это было выгодно и для нас, как для застройщиков, и для государства, которое получало возможность, не прилагая никаких усилий, обеспечивать дальневосточников доступным жильём. Причём в подавляющем большинстве это были молодые люди, которые благодаря этому оставались жить и работать в нашем регионе. А сами понимаете, отток населения с Дальнего Востока на запад страны — это громадная проблема для нашей территории.

Но основную выгоду получали те, кто приобретал квартиры по кооперативным схемам. Ведь там были разные варианты. Как минимум, три. В первом случае человек отдавал деньги за квартиру сразу и получал внушительную скидку с каждого квадратного метра. И это при том, что сдаваемое нами жильё стоило и так значительно дешевле, чем в среднем по Приморью. Процентов на 15–20, это точно. Дешевле нас новые квартиры в крае, по-моему, вообще никто не строил.

Например, если ещё пару лет назад стоимость квадратного метра коммерческого жилья во Владивостоке колебалась в пределах 60–75 тысяч рублей, то у нас в краевом центре (в МЖСК «Варяг») стоимость не превышала 52 тысячи рублей. В других городах региона наши цены были и того скромнее. И вот с этих-то цен люди ещё и скидки получали.

Вариант второй — пайщики сразу выплачивали половину стоимости своих квартир. А оставшиеся деньги отдавали помесячно, до окончания строительства. Наконец, третья возможность — люди вносили на счёт кооператива некую сумму (примерно 50 процентов от цены на жильё), а остальное, что называется, отрабатывали непосредственно на стройке. Понятно, что для многих людей это была единственная возможность приобрести квартиры по разумной стоимости. И вот теперь эта возможность исчезла.

— Почему?

— А этот вопрос нужно адресовать власти. В частности, к «единороссам», заседающим в Государственной думе, которые приняли поправки к ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» и ужесточили требования к застройщикам, работающим по кооперативным схемам. Теперь по этому формату можно строить жилые дома не выше трёх этажей. Сами понимаете, в крупных городах это однозначно ставит крест на формате МЖСК. Соответственно, теперь у людей нет возможности приобрести квартиру по льготным ценам. Ведь только честная кооперативная модель выправляла эту ситуацию. Что такое кооператив? Это когда люди работают сами на себя. И тут уж ни халтурить не будешь, ни воровать. Речь-то идёт о своём интересе. Себя-то не обманешь.

— Вы построили по схемам МЖСК 26 домов?

— Совершенно верно, за три с половиной года по схеме МЖСК мы построили 26 домов в разных населённых пунктах Приморского края. Это и Владивосток, и Артём, и Находка, и Большой Камень, и Михайловка… Более того, у нас были планы расширять строительную географию. Но теперь всё это осталось в прошлом.

— Сколько человек приобрели в Приморье кооперативное жильё?

— В общей сложности мы построили 1 тысячу 754 квартиры, или свыше 100 тысяч квадратных метров жилья. Соответственно, более полутора тысяч семей (причём, как правило, молодых семей) смогли воспользоваться кооперативными схемами и решить свои жилищные проблемы. И ни у кого из наших пайщиков никогда не возникало претензий к качеству приобретённых квартир.

Всё хуже и хуже

— Тем не менее, как вы считаете, почему чиновники ужесточили требования к долевому строительству?

— С одной стороны, логика в их действиях была. Не секрет, что в последние годы схемами долевого строительства (в том числе и кооперативными) стали пользоваться и откровенные мошенники. Именно они и создавали так называемые «пирамиды», после чего исчезали с деньгами пайщиков. Но, с другой стороны, государство и обязано пресекать деятельность всевозможных жуликов. Чем занимается полиция, чем занимаются многочисленные надзорные органы? Почему от того, что кто-то где-то что-то украл, должны страдать честные застройщики и обычные дольщики? Вот это мне непонятно.

— Это, видимо, по той схеме — если случилось убийство и человека зарезали ножом, то нужно запретить продавать ножи.

— Да, что-то вроде этого. У нас в стране развелось столько чиновников, что нормальному человеку уже давно непонятно — а чем они все занимаются? В советские годы были партийные и советские органы плюс отраслевые министерства. И это хватало на всю огромную страну под названием СССР. Теперь же чиновничий аппарат увеличился в разы. В разы, это не преувеличение. И вместо того, чтобы нормально выполнять свои обязанности, эти, с позволения сказать, руководители просто гробят строительство. Да и не только строительство.

Складывается впечатление, что чиновники делают всё, чтобы обычному человеку в России жилось всё хуже и хуже. Это просто издевательство над нашим народом. Взять в качестве примера те же жилищно-строительные кооперативы. Оправдала себя эта модель? Оправдала, это видно на опыте нашего предприятия и многих других отраслевых организаций. Выигрывают от этого люди? Выигрывают, они получили возможность приобретать доступное жильё. Государство пользу получает? Получает, конечно же, поскольку мы и выполняем государственные задачи по обеспечению граждан квартирами на льготных условиях, тем самым останавливая отток населения с Дальнего Востока.

Так почему вместо того, чтобы добросовестно выполнять свои обязанности, чиновники просто поставили крест на нормальном долевом строительстве, так как члену (пайщику) МЖСК запрещено выдавать ипотечный кредит. Ужесточение закона, в этом конкретном случае, ни к чему хорошему не приведёт, я в этом убеждён. Это очередное вредительство, иначе не назовёшь. Впрочем, вредительства у нас хватает во всех сферах. Например, среди тех же сетедержателей.

Сплошные поборы

— Что вы имеете в виду?

— А вот вы спросите любого застройщика, какую долю в себестоимости квадратного метра занимает инженерная инфраструктура? И вам ответят: не менее 20 процентов. В какой стране это видано? Это просто запредельные поборы. Я вам конкретный пример приведу. Мы строим многоквартирный дом на улице Черняховского во Владивостоке. И себестоимость квадратного метра здесь составляет в среднем 37 тысяч рублей за квадратный метр. И ещё 7 тысяч 500 рублей за квадрат приходится именно на инженерную инфраструктуру. То есть сетедержатели СОЗНАТЕЛЬНО увеличивают цены на жильё. Я подчеркну это ещё раз — СОЗНАТЕЛЬНО. Поэтому, что бы не говорили наши власти о необходимости минимизировать стоимость жилья, всё это будет сплошным пустословием. Пока государство наконец-то не обуздает аппетиты сетедержателей.

— Но ведь те же энергетические компании или те же водоканалы ссылаются на свои расходы…

— Да известны нам их расходы. Одни зарплаты и премии руководителей этих предприятий чего стоят. Но это лишь верхушка айсберга. Дело в другом — мы строим объекты, которые подключаются к общей инфраструктуре. После чего сетедержатели начинают получать регулярную прибыль в виде тарифов. Тех тарифов, кстати говоря, которые на Дальнем Востоке и так превышают все разумные пределы. И получается, что сетедержатели имеют здесь двойную прибыль. Вначале они получают немалые деньги с застройщиков за техприсоединение, а затем черпают их с потребителей в виде тарифов. Не слишком ли жирно? О какой нормальной стоимости жилья тут можно рассуждать?

— И что делать?

— А всё уже придумано и придумано давно. Ещё в 1986 году советская власть приняла постановление, согласно которому все сети непосредственно до границы строительной площадки должны были подводиться бесплатно для застройщика. Бесплатно, понимаете?

— Но ведь это было, как вы сами выразились, ещё при советской власти. А теперь вроде как рынок.

— А для чего мы налоги платим? Не для того ли, чтобы государство создавало возможности для нормальной жизни населения? В том числе и в строительной сфере? Повторюсь ещё раз, если застройщики будут обеспечены нормальной инженерной инфраструктурой, если здесь будут установлены разумные правила, то стоимость квадратного метра жилья автоматически снизится. Это и есть важнейшая государственная задача, о решении которой так часто говорит и президент РФ Владимир ПУТИН, и другие высокопоставленные чиновники федерального и регионального уровней. Но для этого необходима государственная воля.

Серьёзные объёмы

— Это правда, что, несмотря на все сложности, ваше предприятие ведёт большое строительство в нескольких населённых пунктах Приморского края?

— Да, сложа руки мы не сидим. Что называется, не привыкли. Поэтому и производственные объёмы у нас действительно серьёзные. Наши технические и кадровые ресурсы, а также наш производственный опыт и отраслевая репутация позволяют нам выполнять масштабные задачи. В частности, сегодня мы ведём строительство одновременно на десяти площадках.

— О каких объектах идёт речь?

— Во Владивостоке мы строим шесть многоквартирных домов на улице Черняховского. Там есть жилые здания и на 80, и на 340 квартир. В городе Спасске-Дальнем нами ведётся строительство 90-квартирного жилого дома. Работаем мы и в Кировском районе Приморья, возводим дом в райцентре на 27 квартир и дом в посёлке Горные Ключи на 24 квартиры.

В Артёме в этом году мы завершаем строительство 217-квартирного жилого здания. Ещё один дом на 220 квартир будет построен в этом же городе в следующем году. Три дома по 70 квартир каждый строится в посёлке Большой Камень. Ещё три жилых 80-квартирных здания будет построено в посёлке Фокино, и два, также 80-квартирных, в городе Находке. Кстати, в Находке мы планируем построить ещё четыре многоквартирных дома.

Ведём мы и строительство в городе Арсеньеве. Там возводится также 80-квартирный дом. Помимо этого мы занимаемся малоэтажным строительством. В частности, в посёлке Михайловка. И это ещё не весь перечень наших отраслевых работ.

— Кто является вашими заказчиками?

— Совершенно разные структуры и жители Приморского края. В частности, в Большом Камне мы строим дома для завода «Звезда». А в Спасске-Дальнем — для ГУФСИН. Так что работаем мы с самыми разными заказчиками. Время сейчас такое — нужно пытаться войти в любые строительные проекты.

— Ну и, конечно же, вы присматриваетесь к новым перспективным проектам?

— А как иначе? Мы работаем в реальном секторе экономики и зависим только от себя. Поэтому вопрос отраслевой перспективы для нас всегда был одним из ключевых. Но ведь здесь остаётся актуальной и другая проблема, о которой мы с вами как-то говорили.

Земельный вопрос

— Вы имеете в виду ситуацию со свободными землями под застройку?

— Совершенно верно. В интервью вашей газете я уже говорил, кадастровая стоимость земельных участков во Владивостоке превышает все разумные пределы. Так ведь эта проблема до сих пор не решена. Земли в краевом центре так и остаются чрезвычайно дорогими. И это также отражается на стоимости жилья.

Посмотрите, что получается. Порядка 20 процентов в цене квадратного метра — это, как я уже и говорил, инженерные коммуникации. Ещё 15 процентов — стоимость земли. Получается, что если исключить из ценника эти две составляющие, то квартиры только в одном Владивостоке автоматически подешевеют на 35 процентов. И это как минимум. Такая вот арифметика.

— По вашему мнению, кадастровые цены на землю требуется пересматривать?

— Безусловно! Другого выхода нет. Иначе стоимость жилья в нашем крае так и будет одной из самых высоких в стране. Поэтому необходимо принять закон о выделении земельных участков по этой модели для МЖСК бесплатно и без аукциона.

О народных предприятиях

— Иван Иванович, общеизвестно, что вы убеждённый коммунист. И один из самых известных в Приморье активистов КПРФ. Ваша политическая позиция не мешает вам заниматься столь сложной производственной деятельностью, как строительство?

— Наверное, если бы я входил в «Единую Россию», работать мне было бы легче. Не секрет, что очень многое в сегодняшней жизни зависит от политической лояльности того или иного производственника. Но я своими убеждениями никогда не торговал и торговать не буду. Есть вещи, которые не зависят от конъюнктуры. Например, собственная совесть. И возможность честно смотреть людям в глаза. Хотя, знаете, наша идеология ещё и помогает нам эффективно работать.

— Как так?

Генеральный директор ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота» Иван БУЛЕНОК:
— Сейчас в России ужесточены требования к долевому строительству. И это, конечно же, коснулось молодёжных жилищно-строительных кооперативов. Якобы власть пытается помешать мошенникам, выходящим на этот рынок. Но ведь это отразилось в первую очередь на честных застройщиках. В частности, на нашем предприятии, которое…

— А так! Что подразумевает коммунистическая или социалистическая идея? Это, помимо прочего, честный труд на общее благо. Когда люди не гонятся всеми силами за сверхприбылями, а создают реальные ценности. Вот те же молодёжные жилищно-строительные кооперативы — яркий пример такого подхода. Появились-то они, напомню, во времена СССР. И сотни тысяч молодых людей и девушек смогли ещё в те годы создать для себя нормальные жилищные условия. Они сами строили свои квартиры. Объединялись и строили. Причём весьма качественно. И мы также взяли за основу этот принцип. Результат известен. Есть у нас ещё один проект, который мы намерены реализовать в таком же формате.

— Какой именно проект?

— Мы планируем создать в Кировском районе Приморского края народное предприятие, где все пайщики станут равноценными партнёрами. Эта структура будет заниматься и сельским хозяйством, и другими производственными направлениями. Для чего мы и постараемся объединить местных фермеров.

Работать в агропромышленном секторе в одиночку в наши дни невозможно. А «горбатиться» на какого-то капиталиста — это также не всем нравится. Люди хотят получать результаты своего труда по принципу социальной справедливости. Тем более что в народных предприятиях есть возможность развивать и социальную инфраструктуру. Те же больницы, например, те же детские сады, те же школы. И всё это принадлежит народу, не случайно организации так и называются — народные. И я уверен, всё у нас получится. Мы даже землю — 350 гектаров уже купили. Теперь поедем изучать опыт на аналогичное, при этом давно работающее народное предприятие в Подмосковье. Я имею в виду совхоз имени ЛЕНИНА, который демонстрирует отличные производственные и социальные результаты.

— Получается, что опыт народных предприятий применяется даже в современной России?

— И не только в России. В США, например, работает свыше 10 тысяч народных предприятий, в которых трудится более 14 миллионов человек. Так что социализм однозначно побеждает. Это — факт.

 Беседовал Александр МАТВЕЕВ