«Сегодня многие строители работают на грани рентабельности»

Весь спектр

— Алексей Владимирович, насколько известно, ООО «Фонд жилищного строительства» — строительная компания, которая выполняет функции заказчика-застройщика. А какими силами вы ведёте само строительство? Используете собственные производственные ресурсы или привлекаете субподрядные организации?

— Мы в этом плане используем все возможности строительной отрасли, то есть и свои, и привлечённые ресурсы. Что-то мы строим сами, а на определённые виды работ привлекаем субподрядчиков. А также мы регулярно заключаем договоры с компаниями на оказание тех или иных видов производственных услуг.

— В итоге организация не только строит, но и максимально полноценно вовлекает в этот процесс хабаровские предприятия?

— Совершенно верно, это для нас немаловажно. Не секрет, что компания ООО «Фонд жилищного строительства» была создана администрацией города Хабаровска для решения вопросов, связанных со строительством жилых и социальных объектов, так необходимых для развития городской инфраструктуры. Соответственно, мы стараемся выполнять целый комплекс задач, которые для экономики нашего города являются ключевыми. Наша основная функция — строительство как таковое, и мы с этим справляемся. Но ведь только строительства недостаточно.

Экономика любого города будет эффективно развиваться лишь тогда, когда у местных производственных предприятий есть заказы. От этого зависят и поступления в бюджет, и рабочие места. А значит, чем больше у хабаровских компаний работы, тем лучше становится социально-экономическая ситуация в Хабаровске. Так что Фонд в этом отношении словно магнит. Мы, успешно работая в своей отрасли, притягиваем к работе и местные организации. А тем самым помогаем решать пусть и опосредованно, но очень важные для нашего города задачи.

— Получается, что вы, работая именно в рыночной плоскости, являетесь, скажем так, проводником эффективного муниципального развития?

— Я бы не стал употреблять здесь какие-то громкие слова. Просто мы чётко осознаём свою ответственность перед нашим городом и его жителями. Вот и всё.

— С какими хабаровскими компаниями в своей работе вы сотрудничаете в первую очередь?

— А перечень тут большой. Это такие компании, как «Электропром», «Амур Связь», «Семар», «Мастер 27», «Инженерные системы», «Инженерные изыскания ДВ», «Отис-лифт», «ДВТК-лифт», «Андеграунд», «ИП Сухарев» и так далее. Список наших постоянных субподрядчиков и поставщиков услуг насчитывает по меньшей мере два десятка различных организаций.

— Какие требования вы выдвигаете к своим деловым партнёрам?

— Нас интересует только одно — насколько качественно организация способна выполнять свою работу и строго соблюдать установленные сроки. Ну и, конечно же, нам важна репутация субподрядчиков и поставщиков услуг.

— Но давайте поговорим непосредственно о вашей работе. Какие объекты были сданы обществом за последние два года?

— Строительный сезон года текущего в самом разгаре, поэтому давайте говорить о предыдущем годе. Из интересных и значимых проектов могу выделить жилой комплекс «Каскад» (в границах улиц Краснореченская — Кубяка), состоящий из трёх блоков разной этажности. Общие площади в каждом из этих блоков тоже различны, от 3 до 18 тысяч квадратных метров.

Второй пример — жилой дом «Вертикаль» (в границах улицы Запарина — переулка Солдатского), здесь построен 19-этажный и при этом действительно современный по своим характеристикам дом. Впрочем, высотность домов в последние годы — это вообще одно из ключевых направлений в нашей работе.

Вот вам ещё один пример — мы построили жилой комплекс «Дендрарий», состоящий из трёх высотных домов в 24, 22, и 20 этажей, а совсем недавно к ним присоединились еще три девятиэтажных дома. Так что строительство у нас ведётся весьма динамично. Помимо перечисленных жилых комплексов могу назвать и другие наши объекты. Это жилые дома по адресам: ул. Панькова, 29, ул. Волочаевская, 124, ул. Дзержинского, 23, пер. Байкальский, 10 и так далее.

Цена  вопроса

— Алексей Владимирович, хочу задать неудобный для любого застройщика вопрос. Вот вы сами строите жильё и сами продаёте квартиры. Но ведь не секрет, что цены на квадратные метры в Хабаровске весьма и весьма высоки. Так может ли среднестатистический человек купить квартиру по более или менее приемлемой стоимости?

— Я бы не назвал ваш вопрос особенно неудобным. И хотел бы остановиться на этой теме поподробнее, тем более что она и нас волнует. Что же касается возможностей среднестатистического человека, то могу сказать — мы работаем в рамках нескольких государственных и региональных программ, а также муниципальных подпрограмм, благодаря которым люди в состоянии приобретать квартиры на щадящих условиях.

Рассказывать о каждой программе я не стану, поскольку все данные есть на городских информационных ресурсах. Я вам лучше приведу другие примеры, которые мне, как производственнику, наиболее близки. Вот я вам говорил о том, что мы построили жилой комплекс «Каскад», состоящий из трех блоков. Так вот в одном из этих блоков ВСЕ квартиры были реализованы как раз по социальным программам, то есть на весьма приемлемых для людей условиях. Также довольно много социального жилья есть в жилом комплексе «Дендрарий». Да и во многих других домах, построенных в Хабаровске. Так что мы работаем в этом направлении.

— Вы хотели рассказать о том, почему в Хабаровске жильё, не социальное конечно, стоит довольно дорого?

— Давайте начнём с того, что ценник на новое жильё у нас в городе разный. И если квартира в центре Хабаровска обходится покупателю в весьма круглую сумму, то на окраинах всё это стоит значительно скромнее. Но! Остроту проблемы это не снимает. Сегодня высокая стоимость квартир обусловлена целым комплексом отраслевых нюансов. Первый из них — позиция сетедержателей, то есть энергокомпаний, водоканала и так далее.

Вот кто ответит на вопрос, почему застройщики должны платить более чем серьёзные деньги за техническое присоединение зданий к энергетической инфраструктуре? С какой стати? Мы создаём конкретные объекты, с которых впоследствии те же энергетики будут получать стабильную прибыль в виде тарифов. По сути, мы отдаём энергокомпаниям ГОТОВЫЙ РЫНОК. Пожалуйста, принимайте его и получайте свой стабильный доход. Но за это мы же обязаны ещё и заплатить, причём немало. Более того, нас ведь не просто подключают к сетям и берут за это деньги. Нет, нас ещё и обязывают за свой счёт выполнять множество дополнительных работ. Где-то сети нужно переложить, где-то колодец переделать. И попробуй не выполни эти самые «дополнительные» условия.

— А что будет, если не выполните?

— Да просто не получим документы о соответствии техническим условиям, вот, собственно, и всё, что будет. Но нам ведь нужно не разбирательствами заниматься, а строительством. Мы завязаны на конкретные сроки реализации инвестиционных программ, поэтому любые задержки для нас — нож острый.

— Эти, скажем так, нюансы относятся только к энергетикам?

— Это относится ко всем сетедержателям. А вот теперь — к вопросу о высоких ценах на жильё. В конечной стоимости любого объекта стоимость инженерной инфраструктуры (электросетей, теплосетей, водоотведения, телефонии и прочего) доходит до 40 процентов. Понимаете? До 40 процентов! Это просто запредельная ситуация. Вот поэтому, когда мы говорим о том, что жильё стоит дорого, давайте смотреть, а почему оно столько стоит? Может, речь идёт об аппетитах сетедержателей? Так давайте решать эту проблему. И вот тогда можно будет рассуждать о какой-то ценовой минимизации на строительном рынке.

«Простое»  решение

— Каким образом вы решаете вопросы, возникающие с сетедержателями?

— Честно?

— Желательно.

— Подключаем административный ресурс. Нет, всё у нас делается по закону, ничего лишнего мы ни от кого не требуем. Но если видим, что наши переговоры с сетедержателями заходят в тупик, просим руководителей мэрии помочь решить проблему.

И вот вопрос — ну если всё так просто, если всё можно решить вполне законным порядком, зачем нужно было усложнять ситуацию? Видимо, какой-то смысл в этом есть. Но только нам от этого не легче. Пока же мы сталкиваемся с системой тройных поборов, поскольку, во-первых, платим за технологическое присоединение, во-вторых, за свой счёт производим дополнительные работы, а в-третьих, как и все предприятия, оплачиваем услуги монополистов в период проведения работ на объекте.

Если говорить о тарифах на электроэнергию или на тепло, то для юридических лиц это примерно на 30 процентов дороже, чем для населения. И в таких условиях говорить о каком-то развитии бизнеса крайне проблематично. А в совокупности всё это, естественно, отражается и на стоимости квадратного метра.

В  городе  тесно

— Понятно, что цены на жильё во многом зависят от позиции монополистов, то есть сетедержателей. А какая стоимость квадратного метра жилья в Хабаровске, на сегодняшний день и при сегодняшних условиях, является, на ваш взгляд, оптимальной?

— Порядка 50–60 тысяч рублей за квадрат. В этом случае строительные компании могут работать не в убыток.

— В прессе звучали мнения экспертов, что при желании этот ценник можно опустить и до 40 тысяч рублей.

— Я уже озвучил одну из проблем строительного рынка. И мне хотелось бы посмотреть, как эти эксперты вели бы себя, работая в реальном секторе экономики. Вот я вам говорил о том, что в общей стоимости объекта стоимость инженерных коммуникаций может доходить до 40 процентов. А теперь прибавим к этому стоимость строительных материалов. Это ещё порядка 60 процентов от стоимости. И о каких 40 тысячах рублей за квадратный метр тут можно рассуждать?

— Стройматериалы стоят так дорого?

— Да, причём даже китайские. Это довольно ощутимые расходы.

— То есть проблем у строителей хватает?

— Конечно, их немало. Возьмём в качестве примера земельный вопрос. Вы, наверное, знаете, что площадок под строительство в Хабаровске становится всё меньше и меньше. А для нас, например, это крайне актуальная проблема, ведь участки мы покупаем и по аукционным схемам, и у конкретных владельцев. То есть мы заинтересованы в том, чтобы этих участков было как можно больше. Городу в строительном отношении развиваться просто негде.

— Подождите, получается, что в Хабаровске нет свободных земель?

— Земель много. Но беда в том, что городу они не принадлежат. Посмотришь на один участок — вроде бы всё замечательно, строй — не хочу. Но это в одном случае — собственность Министерства обороны, в другом — собственность связистов, в третьем — ещё чья-то собственность.

— Но ведь можно переводить земли из одной категории в другую?

— Вопрос, как вы понимаете, не к застройщику. Эта проблема обсуждалась неоднократно, но пока однозначно решить вопросы принадлежности и перевода земель не получается. Наши муниципальные власти делают всё возможное для решения этой проблемы. Надеюсь, что всё это приведёт к нормализации ситуации с земельными участками под строительство. И тогда строительный рынок получит реальную подпитку для дополнительного развития во всех направлениях.

Все  направления

— Что вы имеете в виду, когда говорите о всех направлениях?

— Возьмём, например, малоэтажное строительство. Это современный подход к решению жилищного вопроса. Жить в малоэтажном и хорошо обустроенном собственном доме, наверное, приятнее, чем в многоэтажке. Это безусловно. Но когда застройщик начинает вести расчёты, выясняется — нам выгоднее и проще построить на небольшом клочке земли высотку, чем возиться на нём с двумя-тремя малоэтажными домами. Мы же работаем в рыночных условиях, поэтому нужно учесть все нюансы.

Так что отсутствие свободных земель никогда не будет способствовать развитию малоэтажного строительства. Тут не до жиру. Особенно с учётом ситуации, связанной с инженерными сетями. Это ещё один дополнительный барьер, который мешает малоэтажному строительству, ведь гораздо проще и выгоднее «запитать» одну многоэтажку, чем несколько небольших строений.

— А вам уже приходилось отказываться от подобных проектов?

— Конечно! К примеру, мы планировали построить шесть малоэтажных домов на улице Ясной. Но после всех расчётов остановились на варианте строительства на этом участке девятиэтажных домов.

— Недавно председатель правительства РФ Дмитрий МЕДВЕДЕВ публично заговорил о том, что необходимо минимизировать сроки получения различных разрешений в строительной отрасли. Вы с этим согласны?

— Так об этом говорят все участники рынка. Причём на протяжении многих лет. Я вот вам хочу конкретный пример привести. У нас в работе земельный участок площадью в 14 гектаров на улице Совхозной, который, мы приобрели на аукционе в апреле 2013 года. С тех пор прошло 15 месяцев, и только сейчас мы приступили к подготовке проекта по строительству жилья. Всё остальное время мы занимались типично бюрократическими вопросами — оформлением аренды, межеванием, утверждением градплана, постановкой на кадастровый учёт и прочее, и прочее, и прочее. Понимаете? Убить чуть ли не полтора года на возню с бумагами.

И это ещё не самый печальный вариант, иногда на решение процедурных проблем уходит и больше времени. Даже работа в рамках программ, связанных со строительством жилья для пострадавших от прошлогоднего паводка, при всём возможном ускорении, растягивается на месяцы. И растягивается именно в «бумажном» варианте. Построить сам объект бывает значительно проще, чем его официально оформить. Поэтому документооборот в строительстве, разумеется, необходимо минимизировать. Но, естественно, без ущерба для качества строительства. Это — чрезвычайно важный момент, так что здесь нельзя скатываться к голому популизму, всё нужно просчитывать.

Наши  приоритеты

— Когда сегодня смотришь на Хабаровск, то видно, как новые дома меняют облик города. По крайней мере, по сравнению с серыми типовыми зданиями, которые массово возводились ещё относительно недавно. Ставка на красоту — это также ваш приоритет?

— Это, скажем так, приоритет руководства города во главе с мэром Александром СОКОЛОВЫМ. Принцип тут простой — мы живём в XXI веке, и наших людей должны окружать не только удобные, но ещё и красивые здания. Это касается всех объектов, а не только жилья. У нас большое внимание уделяется также и дворовой инфраструктуре, и объектам социального назначения.

— Кстати, о нежилых объектах. Любой, кто приходит в парк «Северный» в одноимённом районе Хабаровска, удивляется, насколько хорошо здесь можно отдохнуть. В этом парке и правда всё сделано для удобства и комфорта отдыхающих. Это также ваш объект?

— Да, парк «Северный» — наш объект, и мы им гордимся. Как и другими объектами, построенными Фондом в Хабаровске. Несмотря на все проблемы, о которых мы сегодня говорили, город застраивается, растёт и развивается динамично и качественно. Он хорошеет год от года. И я уверен, что самые лучшие и интересные объекты у нас ещё впереди.

Беседовал Александр Матвеев