«Строительству доступного жилья мешают чиновники»

Иван БУЛЕНОК:

— Мне непонятно, с какой стати государство, утвердившее в 2010 году запредельные кадастровые цены на земли в Приморском крае, тем самым искусственно взвинчивает стоимость жилья в нашем регионе. Я могу привести конкретные примеры. Согласно кадастру, ценник на квадратный метр земли во Владивостоке колеблется в пределах 4–7 тысяч рублей. Нетрудно догадаться, что именно эти 4–7 тысяч и закладываются застройщиками в стоимость квадратного метра жилья. То есть если мы продаём квартиру по цене 50 тысяч рублей за «квадрат», соответственно могли бы продавать и по 43 тысячи, если вычесть отсюда стоимость земли. Вот она, реальная возможность снизить цены на жильё, чего постоянно требует президент РФ Владимир Путин от российских губернаторов. Поэтому кадастровые цены на землю нужно в срочном порядке пересматривать и минимизировать. Мы были бы благодарны полномочному представителю президента РФ в ДФО Юрию ТРУТНЕВУ, если бы он изучил этот вопрос и вмешался в ситуацию, пригласив нас и обсудив решение проблемы строительства доступного жилья, которое, разумеется, очень нужно простым людям.

Владивосток — город дорогой. Это касается и цен буквально на все товары и услуги, и стоимости жилья. Хотя справедливости ради стоит отметить — запредельный ценник на квадратные метры характерен для всех крупных городов Дальнего Востока. Что является ещё одним стимулом для тех, кто навсегда переезжает из нашего региона на запад России. А вот это уже для нашей территории почти катастрофа. Так можно ли сделать стоимость жилья здесь более или менее приемлемой и хотя бы этим остановить отток населения? Оказывается, можно, и в Приморском крае уже работают соответствующие схемы. Об этом нам рассказал генеральный директор ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота» Иван БУЛЕНОК.

История вопроса

— Иван Иванович, это правда, что вы нашли способ сделать жильё доступным для населения? И в первую очередь для молодых людей?

— Да, это правда. Причём в этой связи за основу мы взяли схемы молодёжно-жилищных кооперативов (МЖК), успешно работавших в советские годы. Хотя, конечно же, эта модель была встроена нами в современный рыночный формат. И теперь уже можно сказать – принцип МЖК в Приморском крае работает успешно.

— Подождите, получается, вы строите жильё не только во Владивостоке?

— Именно так, в сферу нашей ответственности входят несколько населённых пунктов в Приморье. Это и Владивосток, и Уссурийск, и Артём, и Находка, и Большой Камень. А в будущем мы планируем расширить производственную географию.

— А с чего началась реализация ваших проектов в таком разрезе?

— С идеи, конечно же. Вот смотрите, я работаю в строительной отрасли Приморского края более полувека. С ней вся моя жизнь связана. У нас ведь во Владивостоке в своё время масштабное строительство было завязано, в первую очередь, на промышленность. Ещё в 1960 году существовавшее при Дальзаводе строительно-монтажное управление (СМУ) было переподчинено Министерству судовой промышленности СССР. А чуть позже на базе СМУ были образованы трест «Судпромстрой» и предприятие «Стройдеталь».

И задачи перед нами ставились чрезвычайно серьёзные. Речь шла о реконструкции и строительстве именно промышленных гигантов – Дальзавода, Дальприбора, заводов «Варяг», «Изумруд», «Радиоприбор», инструментального завода, судостроительного завода и других. Перечислять можно долго, но достаточно сказать – мы построили фактически совершенно новые промышленные мощности Приморья, подавляющее большинство которых было завязано на ВПК. И трудилось там свыше 67 тысяч человек. Ну и, конечно же, велось строительство всех социальных объектов при заводах, то есть Приморье тогда развивалось при непосредственном участии коллектива треста «Судпромстрой», затем реорганизованного в ОАО «Строитель».

Но в 1994 году «враги народа», а иначе их и назвать нельзя, ликвидировали Минсудпром. Это была действительно вредительская акция, похоронившая отечественное судостроение. Разумеется, на грани уничтожения оказалось и наше предприятие, в котором, кстати, на тот момент трудилось 5 тысяч 700 человек. Чтобы спасти положение, мы стали искать новые формы работы. В 1994 году учредили ОАО «Строитель», в 2000 году – ООО «Народный дом», а ещё через три года – ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота». Сами понимаете, основной костяк предприятия составили именно выходцы из треста «Судпромстрой», люди с огромным производственным опытом и буквально впитанным в мозг чувством ответственности за своё дело.

Ну и, конечно же, мы стали привлекать молодых талантливых специалистов. Без молодёжи ни о каком развитии и речи быть не может. В итоге, столкнувшись со всеми проблемами современного строительного рынка, а о них я скажу чуть позже, мы и стали разрабатывать эффективные отраслевые схемы. И нашли их. Так в 2010 году и был образован молодёжный жилищно-строительный кооператив «Варяг», успешно функционирующий и сейчас увеличивающий производственные мощности.

Строим жилмассивами

— Иван Иванович, когда стало известно о том, что во Владивостоке будет проходить саммит АТЭС, заговорили и о масштабном строительстве. И оно, это строительство, действительно велось. С какими качественными показателями – другое дело, однако факт остаётся фактом. Вашему предприятию удалось принять участие в реализации строительных проектов накануне саммита?

— А мы не пошли на объекты саммита. И, как выяснилось, правильно сделали. Хотя бы потому, что работали там главным образом московские компании. Ну а местным предприятиям доставались в лучшем случае субподряды. Причём со многими субподрядчиками за выполненные работы не рассчитались до сих пор. Так что мы не прогадали. И когда другие строили объекты саммита, мы как раз начали масштабное строительство жилья.

— Какие объекты были вами построены либо продолжают строиться?

— Это жилой комплекс «Молодёжный» во Владивостоке, жилой комплекс «Артёмовские высоты» в Артёме, жилой комплекс «На Рыбацкой» в Находке, жилой комплекс на улице Приморского комсомола в Большом Камне… Это если говорить о целых жилмассивах. Хотя строим мы и отдельно стоящие дома, в частности во 2-м квартале посёлка Михайловка, на улице Героев «Варяга» во Владивостоке, в других местах.

И могу сказать, что начиная с 2010 года, в рамках программ МЖСК «Варяг» нами построено и сдано 634 квартиры. В них уже живут люди. И почти 600 квартир находится в стадии строительства.

— Я слышал много хороших отзывов о качестве домов, а соответственно, и квартир, построенных МЖСК «Варяг». А недавно в одной из газет мне попался на глаза комментарий главы Артёмовского городского округа Владимира НОВИКОВА, который сказал, что строительство жилого комплекса «Артёмовские высоты» ведётся безукоризненно.

Дословно это звучало так: «Качество строительства говорит само за себя, материалы все качественные, экспертиза и лаборатории выполняют все положенные проверки. В компании работают квалифицированные специалисты, вся документация соответствует, поэтому вопросов по вводу первого дома у нас не будет». От чиновников нечасто можно услышать тёплые слова в адрес застройщиков. Так как вам удаётся поддерживать необходимое качество?

— Для нас, конечно, приятно слышать добрые слова в свой адрес, но гораздо важнее мнение самих покупателей квартир. Ведь именно для них мы и работаем. Что же касается качества, то тут вообще нет никаких вопросов – сам принцип формирования МЖСК исключает халтуру и брак.

Когда строительство ведётся, что называется, для себя, никто химичить не станет. Плюс ко всему мы вообще привыкли уделять особое внимание качеству наших объектов, поскольку заинтересованы в максимальном распространении формата молодёжных жилищно-строительных кооперативов. Так что у клиентов претензий к нам не возникает. И это при том, что мы строим жильё в рекордно короткие сроки. Например, в Большом Камне начали строительство одного из домов в июле прошлого года. А уже в декабре сдали этот объект. И таких примеров хватает. У нас нет времени на раскачку.

О ценах

— А теперь, Иван Иванович, о неприятном. О ценах на жильё. Насколько я знаю, во Владивостоке стоимость квадратного метра колеблется в пределах 60–75 тысяч рублей. В Уссурийске «цена вопроса» за квадрат доходит до 63 тысяч. В Артёме приближается к 59 тысячам за квадратный метр. Чуть меньше стоит квадрат жилья в Находке, до 57 тысяч. И даже в Большом Камне ценник колеблется в районе 52 тысяч рублей за квадратный метр. Насколько я понимаю, вы продаёте жильё примерно по таким же расценкам?

— А с чего вы взяли? У нас вообще самая низкая цена квадратного метра в Приморском крае, дешевле нас квартиры, думаю, вообще никто не продаёт. Вот я прямо по вашему списку и буду сравнивать. Если во Владивостоке стоимость квадратного метра колеблется действительно в пределах 60–75 тысяч рублей, то в домах МЖСК «Варяг» она составляет 48–52 тысячи. Если в Уссурийске этот ценовой «разбег» колеблется в пределах 50–63 тысяч за квадратный метр, то у нас он составляет 42–45 тысяч. Если в Находке соответствующая ценовая «вилка» составляет 49–57 тысяч за «квадрат», то у нас аналогичный показатель равняется 35–40 тысячам. Если в Артёме застройщики продают квартиры по цене в 52–59 тысяч рублей за квадратный метр, то мы – за 42–48 тысяч. Ну и если в Большом Камне стоимость квадратного метра равняется 52 тысячам рублей, то у нас – не более чем 38 тысячам. Такая вот разница.

— Да, звучит фантастично.

— Ничего фантастичного здесь нет. Всё строится на чистой воды экономике.

— В каком смысле?

— Вот смотрите, из чего складываются сегодняшние цены на рынке недвижимости? Разумеется, не в последнюю очередь из расходов застройщиков. Им же нужно компенсировать свои затраты? И вот тут — один из главных моментов. Практически все российские застройщики в наше время максимально закредитованы. По сути, ни у кого нет собственных оборотных средств для ведения масштабного строительства. Ну а сегодняшние процентные ставки по кредитам вам известны. И, конечно же, все свои расходы по привлечению займов застройщики «вбивают» в стоимость квадратного метра.

Что же касается нас, то мы в своей работе вообще не используем заёмные средства банков и ведём финансирование только за счёт паевых взносов членов кооператива. Это позволяет нам избежать серьёзных расходов, связанных с кредитованием.

Второй момент – мы проводим не точечную, а комплексную застройку, что ведёт к экономии средств на техническое присоединение к центральным сетям. Третье — как я уже и говорил, мы строим быстро, а значит, отпадают проблемы, связанные с с накладными расходами. Четвёртое — мы сдаём квартиры в состоянии «свободной планировки», то есть предлагаем жильцам самим делать ремонты по своему вкусу. Вот вам ещё один пункт, позволяющий минимизировать затраты застройщиков, а значит, и стоимость квадратного метра.

Наконец, пятое. Когда строительство ведётся по кооперативному принципу, ни у кого не возникает соблазнов на чём-то накрутить цену. Повторюсь — люди строят для себя, и этим всё сказано. Вот, собственно, и всё. За счёт перечисленных факторов мы максимально минимизировали стоимость квадратного метра. Впрочем, этот ценник мог бы быть ещё ниже, если бы не известные отраслевые проблемы.

Проблем хватает

— Что вы имеете в виду?

— Ответ лежит на поверхности. Но давайте по порядку. Одной из основных проблем строительной отрасли Приморья, и в первую очередь Владивостока, является отсутствие свободных земель под застройку. То есть они есть, конечно, эти земли, просто из них искусственно сделали некую ценность, которая по непонятным нам причинам стоит бешеные деньги. Еще в 2010 году администрация тогдашнего губернатора Сергея ДАРЬКИНА утвердила кадастровую стоимость приморской земли. В итоге теперь цена одного квадратного метра составляет 4 тысячи рублей. Это в среднем. В хороших районах Владивостока стоимость земельного квадрата вплотную приблизилась к 7 тысячам.

И вот смотрите, что получается. В общем ценовом объёме построенного жилого дома вообще и каждой квартиры в частности стоимость этой самой земли занимает довольно большую долю. Нетрудно подсчитать, что если средняя цена нашего, построенного МЖСК «Варяг», квадратного метра жилья во Владивостоке составляет 50 тысяч рублей, то за минусом 7 тысяч он, этот квадратный метр, стоил бы значительно дешевле. 43 тысячи, если быть точным. Улавливаете разницу? И мне непонятно, с какой стати государство, утвердившее запредельную кадастровую стоимость земли, искусственно взвинчивает цены на жильё в Приморском крае? Ведь это, в конечном итоге, приводит к тому, что молодёжь бежит из нашего края в другие регионы России. Бежит, потому что просто не в состоянии обеспечить себя доступным жильём, ведь это очень важный момент для любой семьи, особенно для молодой.

Поэтому, на наш взгляд, настала пора пересматривать кадастровую стоимость земли в Приморье. Это реальная возможность снизить цены на жильё, чего постоянно требует президент РФ Владимир ПУТИН от российских губернаторов. А для нашей территории это, ко всему прочему, вопрос и социальный, и политический, ведь при сложившейся ситуации с дороговизной жилья отток населения из края может вообще принять необратимый характер.

Я уж не говорю, что 7 тысяч за квадратный метр земли — это не предел. Это, так сказать, планка государственного кадастра. А есть ещё так называемые владельцы земельных участков, в своё время выкупившие свою нынешнюю «собственность» за копейки. У этих спекулянтов стоимость квадратного метра земли может составлять и 15, и 20 тысяч рублей.

— Но, насколько я понимаю, это не единственная проблема застройщиков. Многие ваши коллеги говорят о том, что цены сетедержателей за техприсоединение построенных объектов также превышают все разумные пределы, а это в конечном итоге ведёт опять-таки к удорожанию жилья. Вы с этим согласны?

— Целиком и полностью. Я вам даже больше скажу – вот некоторые предлагают установить единую ценовую планку (за техприсоединение) для электросетей, для водоканала и для других сетедержателей. А с какой стати мы им вообще должны платить? Ну сами подумайте? Мы отдаём сетедержателям готовый рынок, с которого они впоследствии будут получать стабильный доход в виде тарифов. Они на этом зарабатывать будут. Так мы им ещё за это и заплатить обязаны. По моему мнению, техприсоединение должно быть бесплатным. Это также минимизирует стоимость квадратного метра жилья и в Приморье, и в других дальневосточных регионах.

Эффективные схемы

— Расскажите, пожалуйста, а как вообще работает кооперативная модель? Каким образом молодая семья может купить квартиру в строящемся МЖСК «Варяг» доме? И насколько это выгоднее обычных схем?

— Как я уже говорил ранее, наш формат предполагает более низкую стоимость квартиры. Это уже выгоднее обычных, как вы их называете, схем. Что же касается других моментов, то мы предлагаем покупателям разную степень участия в реализации проекта. Но чтобы не быть голословным, давайте рассмотрим ситуацию на конкретных примерах. Самым востребованным в МЖСК вариантом являются однокомнатные квартиры площадью в 40 квадратных метров.

— 40 квадратных метров? Так это же стандартная хрущёвская «двушка»?

— Ну, мы же с вами в XXI веке живём, поэтому у нас 40 квадратных метров — это, действительно, достаточно просторная, но в то же время однокомнатная квартира. У нас в домах есть и 50-метровые «однушки», но чтобы не запутаться, будем вести речь всё-таки о 40-метровой квартире. Итак, в нашем случае она стоит ровно 2 миллиона рублей. Это если говорить о квартире во Владивостоке, причём в хорошем районе. Цена, конечно, ниже, чем в среднем по городу.

А далее мы предлагаем членам МЖСК четыре варианта. Во-первых, можно купить квартиру сразу. В этом случае, мы предоставляем скидку в размере 1 тысячи рублей за квадратный метр. Во-вторых, можно выплатить 50 процентов от стоимости жилья при подписании договора, а ещё 50 процентов выплачивать ежемесячно до окончания строительства. В-третьих, мы принимаем к оплате ипотечные кредиты банков. Наконец, четвёртое, и самое интересное. Человек может внести в кассу кооператива половину стоимости жилья, а вторую половину отработать непосредственно на стройплощадке, при возведении его же дома. Причём мы ему ещё и зарплату в этот период будем платить. Небольшую, конечно, ведь большая часть его дохода на стройке будет уходить в счёт стоимости квартиры, но на жизнь хватит. Так что подход у нас тут довольно гибкий.

И могу сказать точно – именно эта гибкость, в сочетании с качеством строительства и минимальными ценами на жильё, делают нашу работу чрезвычайно нужной и нашему государству, и нашему населению. Думаю, со мной согласится любой здравомыслящий человек.

Беседовал Александр Матвеев