«Арендное жильё — это аналог доходных домов в дореволюционной России»

Бизнес-газета «Наш регион — Дальний Восток» № 05 (124), май 2017

Строительный сектор на Сахалине развивается весьма динамично. Даже в наше кризисное время здесь ежегодно вводятся в строй десятки жилых домов. И это не удивительно. Дело в том, что именно в этом островном регионе работает сбалансированная и реально действующая государственная программа «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильём на 2014–2020 годы». Но вот что интересно. Помимо ипотечных проектов именно на этой территории успешно реализуется проект, имеющий в России крайне мало аналогов. Речь идёт о так называемом арендном жилье. Что это такое? И на каких условиях житель области может стать нанимателем квартиры в таком доме? Об этом — в интервью с генеральным директором АО «Сахалинское ипотечное агентство» Геннадием ОСИПОВЫМ.

Опыт есть

— Геннадий Алексеевич, насколько известно, АО «Сахалинское ипотечное агентство» реализует целый ряд серьёзных отраслевых проектов, связанных со строительством комфортного, а самое главное — доступного жилья. И в СМИ регулярно появляется информация о сдаче новых домов в самых разных населённых пунктах области. Но наш разговор я бы предложил начать с темы, которая проявляется с завидной регулярностью. И с такой же завидной регулярностью затухает. Я имею в виду арендное жильё. О необходимости строить такие дома говорят во всех регионах. А вам, на Сахалине это уже удалось. Как это получилось?

— Да, вы правы, арендное жильё для России, в принципе, непростая тема. Хотя даже в Жилищном кодексе соответствующие форматы прописаны достаточно чётко. Но так уж получилось, что реально работающих схем в нашей стране в этой связи появилось немного. Мне известно лишь два успешных профильных проекта — в Калуге и Новосибирске. Ну, ещё и в Москве, хотя там аренда сама по себе является крайне дорогой для нанимателя.

Всё просто…

— А в чём заключается такая схема?

— Модель здесь простая и эффективная. Мы работаем с собственными средствами, не прибегая к кредитам в коммерческих банках. Это, в свою очередь, сказывается на сроках строительства и качестве — подрядные организации получают денежные средства согласно заключённым договорам — в срок, без задержек.

— Какова цена вопроса для нанимателей?

— О, это самое интересное! Мы смотрим, какова средняя стоимость аренды жилья в регионе, а затем снижаем её в два раза. Например, в Невельске однокомнатную квартиру можно снять в среднем за 10 тысяч рублей в месяц. У нас же стоимость аренды на аналогичное жильё не превышает 5 тысяч.

В Поронайске реальная стоимость аренды «однушки» составляет 12 тысяч рублей. У нас цена вопроса составляет 6 тысяч. В достаточно дорогом городе Южно-Сахалинске аренда всё той же однокомнатной квартиры составляет порядка 25 тысяч рублей. В нашем случае человек платит не более 12 тысяч. И аналогичный расклад, я имею в виду пятидесятипроцентную скидку от средней стоимости на рынке, у нас прослеживается во всех населённых пунктах.

— Солидные скидки, иначе и не скажешь.

— Более чем. Но и это ещё не всё. Дело в том, что в реализации профильных программ, связанных с арендным жильём, участвуют муниципалитеты. Причём участвуют на всех этапах, но об этом я расскажу позже. Так вот, районные администрации предоставляют дополнительные скидки на аренду жилья тем, что называется, «узким» и «редким» специалистам, в которых нуждаются. И скидки тут могут быть разными. Вплоть до того, что бюджет полностью оплачивает человеку его часть аренды. И получается, что такой жилец платит лишь за коммунальные услуги.

…и прозрачно

— Как производится оценка средней стоимости аренды жилья в том или ином населённом пункте?

— На основании данных независимых экспертов. Тут необходима максимальная прозрачность. Во-первых, это требование закона. А мы работаем в строгом соответствии с правовыми нормами. Во-вторых, у нас есть собственные отраслевые стандарты, от которых мы не отступаем ни на шаг. Наконец, в-третьих, руководство области во главе с губернатором Олегом КОЖЕМЯКО также уделяют большое внимание максимальной прозрачности реализуемых проектов.

— Экспертизу вы заказываете?

— Безусловно. Причём подчеркну, экспертизу независимую. Только такая оценка гарантирует полную объективность.

— А где можно ознакомиться с ценами на ваше арендное жильё?

— На нашем сайте — www.sakhipoteka.ru.

На всех этапах

— Вы сказали, что муниципалитеты участвуют в реализации проекта, связанного со строительством арендного жилья буквально на всех этапах. Что имеется в виду?

— Давайте не забывать, что это изначально — государственная программа. Поэтому тут всё продиктовано государственными интересами.

— Как выглядит сотрудничество с муниципальными образованиями?

— Начнём с того, что сама программа арендного жилья предназначена для привлечения в города и посёлки области тех специалистов, в которых нуждаются наши районы. Врачей, учителей, агрономов, зоотехников, сотрудников учреждений культуры, работников сферы ЖКХ… Перечень тут достаточно внушительный.

Не секрет, что одной из самых острых проблем для Дальнего Востока в целом и Сахалинской области в частности является отток населения в европейскую часть России. Увы, это серьёзная беда. Причём нередко уезжают, к сожалению, далеко не худшие профессионалы. И серьёзнейшей задачей государства является изменение ситуации в лучшую сторону. Но как, что называется, закрепить граждан на Сахалине? А вариантов всего три, причём все они взаимодополняемы. Это нормальная работа с достаточно высоким доходом, доступное и комфортное жильё и социальная инфраструктура.

Вот мы, совместно с региональной властью и муниципалитетами, и решаем свою часть государственной задачи.

Теперь — непосредственно к вашему вопросу. Для начала руководители районных администраций составляют собственные списки специалистов, в которых они нуждаются. Помимо этого они же информируют население о возможности участвовать в профильной программе. После чего соответствующий перечень проверяется, утверждается и передаётся нам, в АО «Сахалинское ипотечное агентство». В этих списках, кстати, учитываются не только сугубо профессиональные аспекты, связанные с претендентами. Большое значение имеет и демографическая составляющая.

— Это как?

— Я имею в виду наличие детей. От этого зависит количество комнат в арендной квартире, которая требуется той или иной семье. Проще говоря, чем больше детей, тем больше комнат. Ну а после того, как многоквартирный дом сдаётся в эксплуатацию, претенденты получают ключи от квартир.

— С жильцами заключаются договоры?

— Безусловно, причём срок договора в этом случае составляет 11 месяцев. Но он может быть продлён по ходатайству главы муниципального образования.

— Возможен ли выкуп арендных квартир?

— Да, но при условии выкупа всех жилых помещений в этом доме.

Далёкое — близкое

— Геннадий Алексеевич, нетрудно догадаться, что при разработке программы арендного жилья вы учитывали исторический опыт. Это так?

— Совершенно верно. Ведь именно в дореволюционной России доходные дома были неотъемлемой частью городской инфраструктуры. В первую очередь, в Санкт-Петербурге, где соответствующие жилые здания появились ещё в XVIII веке. Да и в Москве доходных домов было очень много. Селились там в основном гвардейские, армейские и флотские офицеры, чиновники, а также помещики средней руки. Плюс квалифицированные рабочие с местных заводов. Плата за жильё там была умеренной, что и рождало довольно высокий спрос.

Да и бизнес тут имел серьёзные стимулы для развития. Купечество (и не только купечество) вкладывало средства в активы, которые работали в течение многих десятилетий. Вот, например, практически каждый образованный человек знает, кем был Савва МОРОЗОВ. А ведь он также имел отношение к доходным домам в Москве. И это далеко не единичный случай. Можно полистать объявления в дореволюционных газетах. И там регулярно встречаются предложения сдать комнаты в домах, принадлежавших даже генералам или высокопоставленным чиновникам, не говоря уж о купцах.

— Получается, что ваш опыт — это хорошо забытое старое?

— В определённой степени — да, так оно и есть. Впрочем, любой позитивный опыт — это хорошо забытое старое. Наши предки были людьми умными. Они знали, что делать и как делать.

Серьёзный стимул

— Сахалин — это ещё и большая приграничная территория. Предусмотрено ли участие в программах, связанных с арендой жилья, представителей силовых структур?

— Это — неотъемлемая часть нашей деятельности. Ведь военнослужащие армии, флота, ФСБ, а также сотрудники МВД, СКР, ФСИН, прокуратуры — это люди, которые могут быть в любой момент переведены в другие регионы России. Помимо этого, их довольно часто направляют на учёбу в профильные академии. Да и к нам работники этих ведомств прибывают регулярно. Соответственно, именно силовики нередко становятся участниками наших программ. Особенно на Курилах. Там ведь довольно много пограничных застав. Соответственно, погранслужба нуждается в жилье. И мы также решаем эту задачу.

— В области есть программы, связанные непосредственно с силовиками?

— Да, есть соглашения между губернатором и рядом силовых ведомств. В рамках этих соглашений мы и работаем. И понимаем важность этих задач. Ведь для молодого офицера, вчерашнего выпускника военного училища, прибывающего на Сахалин, жильё — один из важнейших аспектов. В первую очередь демографических. Именно в этом случае у него будет гораздо больше возможностей обзавестись семьёй. А где молодая семья — там и дети.

Объёмы впечатляют

— Сколько квартир, в рамках реализации программы по строительству арендного жилья, вы уже сдали?

— На сегодняшний день мы ввели в строй 400 квартир в многоквартирных жилых домах, на территории семи муниципальных образований Сахалинской области.

— Сколько квартир вы сдадите до конца текущего года?

— Наши планы на 2017год — закончить строительство ещё 494 квартир, а также начать строительство 800 квартир. Это вполне реально, и со своими задачами мы, наверняка, справимся.

— А какой ваш общий плановый показатель?

— Всего планируется построить и заселить не менее 4 500 квартир, предназначенных для сдачи в коммерческий найм по заявкам глав муниципальных образований и для сотрудников различных ведомств.

— Это соответствует потребностям Сахалинской области?

— На сегодняшний день — да, соответствует. Но ситуация меняется регулярно. Впрочем, мы это учитываем. И готовы строить жильё в больших объёмах.

Реальная стоимость

— Можно ли узнать, какова стоимость построенных вами квадратных метров жилья?

— Тут, действительно, прослеживается показательная картина. Как я уже и говорил, Сахалин — довольно дорогой регион. И серьёзная часть стройматериалов сюда заво­зится из других субъектов Федерации. Что, соответственно, сказывается на стоимости квадратного метра жилья. Плюс к этому — достаточно высокие энерготарифы, они также влияют на увеличение цены. Поэтому один метр коммерческого жилья в том же Южно-Сахалинске стоит в пределах 115 тысяч рублей. А у нас ценник составляет 60 тысяч. За квадратный метр, разумеется. И это, прошу заметить, вместе с отделкой.

— А почему такой разброс?

— В первую очередь потому, что мы выполняем задачу государственной значимости. И свою прибыль мы здесь не «накручиваем».

— Но ведь вы могли бы поднять цену хотя бы до 90 тысяч рублей за квадрат. Всё равно получилось бы дешевле, чем на рынке.

— Могли бы. Но не делаем этого, поскольку речь идёт о бюджетных средствах. А наша цель — максимально эффективно и в то же время экономно расходовать государственные деньги. Также не стоит забывать, что в наше время люди (те же бюджетники) свои квартиры, в любом случае, выкупают. Мы не имеем морального права обременять их дополнительными расходами.

Я уже подчёркивал, с Дальнего Востока и так уезжают люди. И если мы хотим сохранить, а то и приумножить население территории, то обязаны стимулировать строительство комфортного и доступного жилья. По крайней мере, именно такую задачу перед нами ставит губернатор Олег КОЖЕМЯКО.

— Где вы покупаете землю под строительство?

— Хороший вопрос. И я отвечу — на аукционах, причём на общих основаниях. А это неправильно, на мой взгляд. Я понимаю, что таковы требования закона. Но ведь мы строим жильё в рамках государственных программ. Это не коммерческие проекты. Однако нас уравнивают с теми застройщиками, которые строят дома и продают в них квартиры по цене в 115 тысяч рублей за квадрат. При этом понятно, что серьёзную составляющую, в стоимости этого самого квадратного метра, занимает как раз земля. Вот и получается, что при покупке земельных участков все мы равны. А при продаже квартир — нет. И было бы логично, если бы федеральная власть обратила на это своё внимание.

Беседовал Александр МАТВЕЕВ